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Der Erbbauberechtigte ist neben dem Grundstückseigentümer eine Partei im Erbbauvertrag. Er kann das Erbbaurecht mit Erlaubnis des Eigentümers verkaufen oder vererben.
Ein Dauerschuldverhältnis wird vom Erbbauberechtigten eingegangen, denn die langen Vertragslaufzeiten bedeuten für ihn eine dauerhafte, finanzielle Belastung.
Am Ende der Vertragslaufzeit kann er das Grundstück kaufen oder den Vertrag verlängern. Verweigert der Eigentümer eine Vertragsverlängerung, steht dem Pächter eine Entschädigung zu.
Rechte und Pflichten als Erbbauberechtigter
Der Erbbauberechtigte darf auf der Grundlage eines zeitlich befristeten Vertrages auf einem Grundstück, dessen Eigentümer er nicht ist, ein Gebäude errichten. Zudem ist er zur Nutzung dieses Gebäudes berechtigt.
Für dieses Recht hat er sich laut Vertrag bereit erklärt, jährlich einen so genannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu entrichten. Der Erbbauberechtigte und der Eigentümer des Grundstücks haben dazu einen Erbbauvertrag unterzeichnet, der in der Regel eine Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren hat.
Das Erbbaurecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und steht dort immer an der ersten Rangstelle.
- Durch den Eintrag des Rechtes auf dem ersten Rang wird sichergestellt, dass es auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt.
Aufgrund der langen Vertragsdauer hat der Erbbauberechtigte auch die Möglichkeit, dieses Erbbaurecht durch Erbschaft oder Verkauf weiterzureichen. Dafür benötigt er allerdings die Genehmigung des Grundstückseigentümers.
Durch das Mieten eines Grundstückes kann sich der Erbbauberechtigte Geld sparen und muss für den Bau des Gebäudes keinen zu großen Baukredit oder ein hohes Darlehen aufnehmen.
Am Ende des Erbbauvertrages
Am Ende der Vertragslaufzeit gibt es drei unterschiedliche Möglichkeit zum weiteren Verlauf.
Wenn der Vertrag abgelaufen ist, hat der Erbbauberechtigter die Möglichkeit, mit Zustimmung des Eigentümers, das Erbbaurecht verlängern.
Nach Einigung mit dem Eigentümer, kann der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben.
Lehnt der Grundstückseigentümer den Verkauf und die Vertragsverlängerung ab, steht dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das von ihm errichtete Gebäude zu.
Bietet der Eigentümer dem Erbbauberechtigten eine Vertragsverlängerung an und dieser lehnt ab, fällt das Grundstück inklusive Gebäude ohne Zahlung einer Entschädigung an den Eigentümer zurück.
Der Erbbauberechtigte muss auch darauf achten, dass das Erbbaurecht nicht nur in das normale Grundstücksgrundbuch eingetragen wird, sondern auch in das so genannte Erbbaugrundbuch (§§ 14 ff. ErbbauRG).
Intention des Gesetzgebers
Mit der Einführung des Erbbaurechts wollte der Gesetzgeber auch finanziell schwachen Personen die Möglichkeit bieten, Erbbauberechtigter zu werden und sich trotz wenig Kapital ein Eigenheim zu bauen. Eine weitere Intention war die Bekämpfung von Bodenspekulanten.
Zudem wird das Erbbaurecht vor allem von Eigentümern großer Flächen genutzt. Kommunen, Kirchen, Stiftungen und auch Unternehmen gehören hier zu den größten Anbietern.
Wer Erbbauberechtigter für ein Grundstück werden möchte, sollte überlegen, ob er über sehr viele Jahre hinweg den Erbbauzins zahlen möchte, ohne dass er vielleicht je in den Besitz des Grundstückes gelangt. Man sollte durchspielen, ob nicht doch eine Baufinanzierung oder ein Darlehen sinnvoller ist. Die Laufzeit wäre deutlich geringer und am Ende wäre man tatsächlich Eigentümer des Grundstücks und des selbst gebauten Gebäudes.
Quellen
Joswig, Dietrich: Anh. § 1011: ErbbauVO; §§ 1018-1203; Anh. § 1203: SchiffsRG »
Diaz, Kerstin: Das Erbbaurecht im privaten Wohnungsbau »
Schulte, Karl-Werner / Kühling, Jürgen / Servatius, Wolfgang / Stellmann, Frank: Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen »
Kuntze, Joachim: Grundbuchrecht. Kommentar zu Grundbuchordnung und Grundbuchverfügung einschließlich Wohnungseigentumsgrundbuchverfügung »
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