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Die Bezeichnung ideelle Grundstückteilung drückt aus, dass ein Grundstück unter mehreren Eigentümern aufgeteilt wird, wodurch diese ein Miteigentum am Grundstück erhalten.

Die rechtliche Grundlage der ideellen Grundstücksteilung sind die §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Es gibt nicht nur die ideelle Grundstückteilung, sondern auch die reale Grundstückteilung.

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Stand: 05.12.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Der Unterschied zwischen ideeller und realer Grundstückteilung

Der Gesetzgeber sieht vor, dass eine ideelle Grundstückteilung und die mit ihr verbundenen Miteigentumsanteile in das Grundbuch des entsprechenden Grundstückes eingetragen werden. Daran lässt sich erkennen, dass die ideelle Teilung sich von der realen Teilung darin unterscheidet, dass das Grundstück als Einheit bestehen bleibt.

Bei einer realen Grundstücksteilung hingegen wird:

  • der betroffene Grund und Boden in mehrere, vollkommen eigenständige Grundstücksteile geteilt
  • für jeden der Grundstücksteile ein eigenes Grundbuchblatt angelegt

Die ideelle Teilung wird in der Praxis meist für Grundstücke mit Reihen- oder Doppelhäusern bzw. für zu kleine Grundstücke als Lösung herangezogen.

Eine ideelle Grundstückteilung regeln die Beteiligten normalerweise mithilfe einer notariell beurkundeten Teilungserklärung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Auch in diesem Fall werden eigene Grundbuchblätter erstellt.

Für eine reale Grundstücksteilung muss, im Gegensatz zur ideellen Teilung, das aufzuteilende Grundstück gemäß des jeweils geltenden Bebauungsplans groß genug sein. Dieser Plan schreibt nämlich für aufzuteilende Baugrundstücke eine Mindestgröße bezüglich der durch die Teilung entstehenden Einzelgrundstücke vor.

Ideelle Grundstückteilung - Minderung beim Kaufpreis

Wer ein Grundstück erwerben möchte, der sollte sich vor dem Erwerb immer erkundigen, ob eventuell eine ideelle Grundstückteilung vorliegt. In diesem Fall kann eine Minderung beim Kaufpreis erwartet werden, da der Käufer durch eine solche Teilung nicht mehr die alleinigen Zugriffsrechte auf das von ihm zu erwerbende Gesamtgrundstück besitzt. Die ideelle Grundstückteilung beinhaltet nämlich, dass beispielsweise ein Miteigentümer seinen Teil veräußern darf.

  • Grundsätzlich ist zu beachten, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Doppelhaushälfte neben dieser nicht ein ganz spezieller Teil des Grundstücks erworben wird sondern ein ideeller Anteil am Gesamtgrundstück.

Welche Nachteile hat eineideelle Grundstückteilung?

Die früher angeführten Nachteile, die durch eine ideelle Grundstückteilung entstehen, werden heute nur noch bedingt als solche wahrgenommen. Dies ist vor allem in der Teilungserklärung begründet, in der im Idealfall sämtliche Bedingungen, Rechte und Pflichten aller Miteigentümer klar geregelt sind. Vor allem sollten diverse Zahlungsverpflichtungen klar besprochen werden.

  • Falls beispielsweise eine Teilung der Heizkosten in einem Zweifamilienhaus vereinbart wurde und einer der Teileigentümer plötzlich zahlungsunfähig wird, muss der andere Eigentümer entweder in einer kalten Wohnung leben oder zunächst die Heizkosten für beide Parteien übernehmen.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1008 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) »
Huhold, Gudrun: Grundstückswert und Grundstücksrecht im Sanierungsverfahren »