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Unter der Indexmiete versteht man ein Modell, bei dem Vermieter und Mieter im Mietvertrag festlegen, wann und in welcher Höhe die Miete künftig jeweils angehoben werden soll.
Die Mietsteigerung im Rahmen einer Indexmiete nutzt als Bezugspunkt die allgemeine Preisentwicklung, die vor allem durch den sogenannten Verbraucherpreisindex (auch als VPI bezeichnet) ausgedrückt wird. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht.
Die rechtliche Grundlage für die Indexmiete bildet § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Indexmiete im Mietvertrag
Damit zwischen Vermieter und Mieter eine Indexmiete rechtlich wirksam wird, muss sie im Mietvertrag genau definiert werden. Es kann in einem solchen Vertrag beispielsweise festgelegt werden, wann die Indexmiete steigt, etwa, wenn der Verbraucherpreisindex über einen bestimmten Prozentsatz hinaus steigt. Das bedeutet, dass die Miete nicht jedes Mal nach Ablauf von 12 Monaten steigen muss.
- Die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen bezüglich der Indexmiete behalten ihre Gültigkeit für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses. Nur, wenn im Vertrag zur Dauer gesonderte Vereinbarungen getroffen wurden, sind diese für den Mieter rechtsverbindlich.
Wird im Mietvertrag nicht explizit von Indexmiete gesprochen, aber eine jährliche Erhöhung von beispielsweise 3 % vereinbart, handelt es sich nicht um einen Indexmietvertrag, sondern um einen Staffelmietvertrag.
Indexmiete berechnen
Zur Berechnung der Indexmiete wird eine Formel verwendet, deren Grundelemente der alte und neue Verbraucherpreisindex sowie die Nettokaltmiete sind. Die Berechnungsformel lautet daher:
(Neuer Indexstand : Alter Indexstand x 100) – 100 = Erhöhung (in Prozent)
Ein konkretes Beispiel kann verdeutlichen, wie man die Berechnung durchführt und in welchem Maße sich die vereinbarte Indexmiete bei jeder Erhöhung verändert. Beispielsweise könnte man annehmen, dass die Höhe der Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 900 Euro betrug. Der Verbraucherpreisindex lag zu diesem Zeitpunkt bei 105,5 Punkten. Der neue Index beträgt hingegen 108,3 Punkte. Basierend auf der genannten Formel muss man also rechnen:
(108,3 : 105,5 x 100) – 100 = 2,6 %
Ausgehend von der ursprünglichen Nettokaltmiete von 900 Euro beträgt die Miete ab dem Monat nach Zustellung der Mieterhöhung 2,6 % oder 23,40 Euro mehr und erhöht sich somit auf 923,40 Euro.
Wann ist eine Erhöhung der Indexmiete möglich?
Der Vermieter kann übrigens die Miete in Abständen von jeweils mindestens einem Jahr erhöhen. Allerdings ist er dazu nicht verpflichtet, sondern kann auch einen größeren Zeitraum verstreichen lassen, bevor er die Indexmiete wieder an den Verbraucherpreisindex anpasst.
Der Vermieter ist verpflichtet, sein Recht auf diese Art der Mieterhöhung durch einen Text anzukündigen. Aus diesem Text muss hervorgehen, dass sich die Miete jeweils in Abhängigkeit zur Änderung des Preisindexes erhöht und damit an der Inflation orientiert. Zudem muss er die Mieterhöhung in Form eines Geldbetrages schriftlich festhalten.
Indexmiete bei Gewerbemietverträgen
In fast allen Gewerbemietverträgen findet sich eine sogenannte Indexklausel, die auch als Gleit- bzw. Preisklausel oder Wertsicherungsklausel bezeichnet wird. Handelt es sich bei der im Mietvertrag vereinbarten Miete nicht um eine Inklusivmiete, ist die Indexklausel gemäß dem Gewerbemietrecht auf die Grundmiete zu beziehen. Betriebskosten- sowie Nebenkostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt.
Unterscheiden muss man bei solchen Mietverträgen für Gewerbeimmobilien zwischen:
- einer echten Indexklausel
- einer unechten Indexklausel
Der Unterschied besteht darin, dass die echte Klausel die automatische Mieterhöhung bereits als konkret vorzunehmende Handlung definiert. Die unechte Indexklausel hingegen nutzt eine "Soll"-Formulierung, mit der angeregt wird, die Miete bei einer Erhöhung des Verbraucherpreisindexes zu überprüfen. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung nicht automatisch durchgeführt wird.
- Normalerweise ist die echte Indexklausel im Gegensatz zur unechten Gleitklausel im Gewerbemietvertrag unzulässig. Allerdings gibt es Ausnahmen, nämlich dann, wenn die Änderung der Miete auf dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird, wenn der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet bzw. der Mieter den Vertrag auf mindestens 10 Jahre verlängern kann und wenn keine der beiden Vertragsparteien aufgrund der Indexklausel in unangemessener Weise benachteiligt sind.
Vorteile und Nachteile der Indexmiete
Der Vermieter profitiert von einer Indexmiete stärker, als der Mieter einer Immobilie, denn er kann die Miete grundsätzlich alle 12 Monate erhöhen, ohne dabei auf die Deckelungen zu achten, die die ortsübliche Vergleichsmiete vorgibt. Im Gegenzug muss der Mieter nicht befürchten, dass der Vermieter eine Mieterhöhung im Rahmen der Vergleichsmiete fordert.
Ein großer Nachteil für den Mieter liegt darin, dass die Lebenshaltungskosten sehr viel schneller steigen, als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Die stetig steigenden Energie- und Heizkosten sorgen gemeinsam mit der steigenden Indexmiete dafür, dass der Mieter finanziell gleich doppelt belastet ist.
Ein Nachteil für den Vermieter ist, dass der Verbraucherpreisindex rein theoretisch auch sinken könnte. In diesem Fall müsste er die Indexmiete sogar reduzieren, da sie sich am Verbraucherpreisindex zu orientieren hat. Betrachtet man allerdings die Entwicklung des Index in den letzen Jahren, so ist dieses Risiko sehr gering.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 557b »
Moersch, Karl-Friedrich: ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter; Walhalla Rechtshilfen »
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