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Eine Mietkaufwohnung kann dann eine Alternative sein, wenn zu hohe Kosten oder zu geringes Eigenkapital den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verhindern.

Unter einer Mietkaufwohnung versteht man eine Wohnung, für die zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein Vertrag aufgesetzt wurde, durch den der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Mieter muss den Kauf durch eine von ihm abgegebene Erklärung (die sogenannte Ausübungserklärung) bestätigen.

Die gezahlten Mieten werden teilweise oder sogar ganz zur Begleichung des Kaufpreises verwendet. Eine Besonderheit besteht beim Mietkauf zunächst darin, dass die Miete für eine Mietkaufwohnung oft höher ist, um den Mieter tatsächlich zum Erwerb zu motivieren.

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Stand: 15.11.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Ausübungserklärung bei der Mietkaufwohnung

Bei einem Mietkauf geht das sogenannte "wirtschaftliche Eigentum" mit dem Abschluss des Vertrages auf den Mieter (und späteren Käufer) über, das "juristische Eigentum" an der Mietkaufwohnung dagegen bleibt bis zur Tilgung der letzten Rate beim Vermieter (bzw. Verkäufer).

Die zwei Varianten einer Mietkaufwohnung

Wer sich entschließt, eine Wohnung über einen Mietkauf zu erwerben, der hat zwei verschiedene Varianten zur Auswahl, nach denen dieses Rechtsgeschäft vonstatten gehen kann. Bei beiden Möglichkeiten liegt aber die zu zahlende Miete deutlich höher, als bei einem klassischen Mietverhältnis. Allerdings wird durch § 138 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Wucher verhindert:

Variante 1: Schon beim Vertragsabschluss besteht Einigkeit über den späteren Kauf der Wohnung durch den Mieter (nach Ende einer festgelegten Laufzeit des Mietvertrages). Der Vermieter erklärt seine Bereitschaft, die Miete auf den späteren Kaufpreis anzurechnen (ganz oder teilweise). Ein solcher Vertrag sollte unter Einbindung eines Notars ausgefertigt werden.

Variante 2: Der Vermieter räumt dem Mieter lediglich eine Option zum späteren Kauf der Mietkaufwohnung ein. Dieser kann die Option dann wahrnehmen oder den Kauf ablehnen. Eine Ablehnung kann aufgrund von großen und den Kaufpreis erhöhenden Renovierungsarbeiten oder nicht mehr vorhandenen Anforderungen sinnvoll sein. Für diese Variante ist ebenfalls ein notariell aufgesetzter und beglaubigter Vertrag zwingend notwendig.

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Was ist bei einer Mietkaufwohnung zu beachten?

Bei dieser Art von Mietkäufen ist es nicht unüblich, dass der spätere Käufer bei Vertragsabschluss eine Sonderzahlung leistet, welche nicht zurückgezahlt wird, wenn er die Kaufoption nicht wahrnimmt. Eine mögliche Rückabwicklung solcher Regelungen ist fast immer mit hohen Kosten verbunden. Eine Mietkaufwohnung in einem Neubau kann erst nach 10 Jahren in das Eigentum des Käufers übergehen, da ein früherer Verkauf für den Vermieter negative Folgen in steuerrechtlicher Hinsicht hätte.

Der Vermieter ist zudem nicht verpflichtet, dem späteren Käufer bei Abschluss des Vertrages den Kaufpreis zu nennen. Diesen muss er ihm erst offenbaren, wenn der Mieter von der Kaufoption Gebrauch gemacht hat.

  • Wer eine Mietkaufwohnung erwirbt, ist anschließend zwar Eigentümer der im Vertrag genannten Räume, ihm gehören aber nicht die sogenannten Allgemeinflächen (z. B. Fenster, Außenwände), die es bei Wohnanlagen immer gibt. Er kann also nicht einfach neue Fenster einbauen. Im Gegensatz dazu muss er sich an Beschlüsse der Eigentümerversammlung halten und sich finanziell beteiligen, wenn diese beispielsweise einen neuen Aufzug installieren lässt.

Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Sittenwidriges Rechtsgeschäft nach BGB »
Ellmaier, Wolfgang / Engel, Arno: Immobilien-Finanzierung »
Grünbücher, Ulla: Immobilienfinanzierung: Kosten - Kredite - Förderungen »