Hauskredit
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Der Mietkauf für Ihren Wohntraum

Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu besitzen, ist der Traum vieler Menschen.

Gerade junge Ehepaare überlegen sich, ob sie den Kauf einer Immobilie mithilfe einer Haus- oder Wohnungsfinanzierung realisieren können oder ob es Alternativen gibt.

Als großes Hindernis für eine klassische Finanzierung wird von vielen das notwendige Eigenkapital empfunden. Dieses ist oft gar nicht oder nur in geringer Höhe vorhanden.

Anderen machen die zusätzlichen, hohen Raten zu schaffen, vor allem, wenn diese für eine Immobilie zu zahlen sind, welche erst noch gebaut werden muss.

Was versteht man unter einem Mietkauf?

Unter einem Mietkauf verstehen Immobilienexperten einen Kaufvertrag, in dem festgelegt wird, dass der Immobilieneigentümer ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraumes an seinen Mieter zu einer festgelegten Summe verkauft.

Für die Dauer des festgelegten Zeitraumes stundet der Verkäufer dem Käufer die Kaufsumme. Die bis zum Ablauf des Zeitraums gezahlte Miete wird als Ratenzahlung verstanden und auf die Kaufsumme angerechnet.

Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung unterscheidet man zwei verschiedene Varianten:

Der Unterschied zwischen beiden wird durch den Begriff "Option" deutlich. Beim klassischen Mietkauf wird im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Immobilie tatsächlich erwerben muss, beim Optionskauf wird ihm vom Eigentümer lediglich die Kaufoption vertraglich eingeräumt.

Was sollten potentielle Immobilienkäufer beim Mietkauf beachten?

Wer über die eigenen vier Wände bzw. den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung nachdenkt, der muss zunächst gut nachrechnen, welche Kosten auf ihn zukommen und was er finanziell leisten kann. Zudem ist eine gute Planung des Vorhabens wichtig, die sämtliche Voraussetzungen und notwendigen Schritte detailliert festhält.

Immobilienkäufer - ob Wohnung oder Haus - sollten sich klar werden ob sie:

Was ist bei Mietkäufen noch zu beachten?

Mietkauf

Das Versprechen, ein Eigenheim (Haus oder Wohnung) ohne Schulden oder Darlehen zu bekommen, klingt zunächst sehr verlockend. Vor allem auf Geringverdiener, junge Familien, Freiberufler oder auch Selbstständige entfalten sie oft die erwünschte Wirkung.

Die eben genannten Gruppen fallen für Banken in den Bereich der Risikokunden.

Deshalb werden ihre Kreditanträge sehr oft abgelehnt. Was liegt da näher, als sich auf einen Mietkauf einzulassen und auf diese Weise das eigene Haus zu bekommen.

Die Alternative Optionskauf

Genau diese Personengruppen bekommen früher oder später Probleme. Die monatlichen Belastungen sind vor allem in den ersten Jahren sehr hoch.

Schließlich muss nicht nur die Miete gezahlt werden, sondern auch das Geld für die restliche Kaufsumme muss zur Seite gelegt werden. Dies ist eine Doppelbelastung. Gerade Menschen mit wenig Spielraum bei den Finanzen können diese doppelte Last nicht lange tragen.

  • Viele Kunden greifen zur Alternative, die Optionskauf heißt. In diesem Fall hat der Mieter zwar die Option, das Haus später zu erwerben, muss diese Option aber nicht nutzen.

Die Vorteile beim Optionskauf sind:

Wer ein Haus durch Mitkauf erwerben möchte, sollte sich das Gebäude auf jeden Fall sehr genau anschauen. Nicht selten werden auf diesem Weg nämlich Häuser angeboten, die über eine normale Finanzierung nicht verkäuflich sind. Dies kann z. B. an baulichen Mängeln liegen. Auch ein Haus, bei dem der Käufer zunächst sehr viel investieren müsste, landet häufig auf dem Markt für einen Mietkauf.

  • Grundsätzlich raten Fachleute beim Traum vom eigenem Haus von einem Mietkauf ab beziehungsweise mahnen zur Vorsicht. Gegenüber der klassischen Finanzierung eines Hauskaufs ist der Mietkauf meist mit sehr viel höheren Kosten verbunden.

Wie funktioniert der Mietkauf einer Wohnung?

Inzwischen gelten auch Mietkäufe von Wohnungen als Möglichkeit, die klassische Baufinanzierung zu umgehen. Über den Mietkauf einer Wohnung denken die Menschen meist nach, wenn sie merken, dass ihr Eigenkapital nicht ausreicht oder sie sich die hohen Finanzierungskosten nicht leisten können.

Wie beim Mietkäufen von Häusern oder Grundstücken, kann auch hier unterschieden werden zwischen Mietkauf und Optionskauf. Eigentümer und Interessent schließen einen Mietvertrag und zusätzlich einen Kaufvertrag. Beide Verträge müssen vom Notar beglaubigt werden, erst dann ist ein rechtskräftiges Geschäft zustande gekommen.

  • Auf die Beglaubigung durch einen Notar sollten beide Seiten niemals verzichten. Kommt es nämlich während des Mietkaufs der Wohnung beziehungsweise des Optionskaufs der Wohnung zu Streitigkeiten, kann die korrekte Verfahrensweise den Ausschlag zum Gewinn eines Gerichtsverfahrens geben.

Auch bei einer Mietkauf Wohnung zahlt der Mieter über einen festgelegten Zeitraum eine höhere Miete. Läuft der Vertrag aus, zahlt der Mieter den vereinbarten Kaufpreis für die Wohnung, wobei die bereits gezahlte Miete angerechnet wird. Wie beim Haus oder Grundstück muss der Mieter durch Ansparen dafür sorgen, dass er am Vertragsende über die Restsumme verfügt, die zum endgültigen Erwerb der Wohnung notwendig ist.

Wieder gilt, dass der Mietkauf einer Wohnung nur für Personen geeignet ist, die diese Doppelbelastung durch Mietzahlung und Ansparen wirklich über lange Zeit leisten können. Vor allem jungen Familien und Geringverdienern wird von Immobilienexperten sowie von Verbraucherschützern geraten, vorsichtig zu sein.

Am besten lässt sich die Vorgehensweise für einen Mietkauf an einem anschaulichen Fallbeispiel verdeutlichen. Nimmt man an, dass ein Interessent nicht genügend Eigenkapital für eine Baufinanzierung aufbringen kann, dann ist der Mietkauf eine Alternative. Nehmen wir an, jemand interessiert sich für eine Wohnimmobilie, weiß aber noch nicht, ob er tatsächlich einen Kauf tätigen möchte. Dann hat er die Wahl zwischen den beiden Varianten:

  • Mietkauf
  • Optionskauf

Bei der ersten Variante verpflichtet er sich zum Kauf der Immobilie, beim Optionskauf trifft er diese Entscheidung erst später und wohnt zunächst "auf Probe" in den eigenen vier Wänden.

  • Da man auch beim Optionskauf Geld ansparen muss, hat man später bei einer Entscheidung gegen den Kauf finanzielle Mittel zur Verfügung.

Bei einem solchen Kaufgeschäft verbleiben alle Lasten (z. B. Hypotheken, Grundschulden) bis zum vollständigen Verkauf beim Verkäufer/Eigentümer, er bleibt also juristisch Eigentümer. Dies wird im Vertrag festgehalten. Heiz- sowie andere Nebenkosten muss der Käufer tragen. Er erhält mit Abschluss des Vertrages das wirtschaftliche Eigentum.

Worauf muss man beim Mietkauf eines Grundstücks achten?

Auf den meisten Grundstücken, die für Mietkäufe angeboten werden, steht bereits ein Haus.

Dieses ist dann normalerweise Bestandteil eines Mietkaufes. Es macht ja auch wenig Sinn, ein Grundstück mithilfe von Mietkauf zu erwerben. Schließlich möchte man ja beispielsweise als junge Familie auch auf diesem Grundstück leben. Dies ist ohne Haus nur schwer zu realisieren.

  • Auch beim Mietkauf eines Grundstücks gilt, dass es keine staatliche Fördermöglichkeit gibt. Gerade für junge Familien wäre eine Förderung aber eine große Entlastung.

Falls jemand ein Grundstück durch Mietkauf erwerben möchte, sollte zumindest darauf geachtet werden, dass es bereits im Bebauungsplan der Gemeinde enthalten ist, dass es explizit als Baugrundstück ausgewiesen ist und dass es erschlossen ist. All diese Dinge erst nach dem Kauf zu erledigen, kann mitunter horrende Summen kosten.

Zu bedenken ist außerdem, dass beim Erwerb eines Grundstücks eventuell weitere Kosten durch einen möglichen Abriss des alten Gebäudes sowie den Bau von einem neuen Haus auf den Käufer zukommen. Der Mietkauf eines Grundstücks und die Errichtung einer Wohnimmobilie wären also zwei große Vorhaben, für die der Interessent sehr viel Geld benötigt.

Mietkauf Optionskauf

Der Mietkauf und die Steuer

Der Mietkauf unterscheidet sich bezüglich der Steuern von einem Leasing-Vertrag. Beim Mietkauf wird das wirtschaftliche Eigentum sofort dem Käufer übereignet.

Deshalb ist bei Mietkäufen die Aktivierung im Anlagevermögen zwingend erforderlich. Grundsätzlich gilt, dass die Steuerpflicht immer dem wirtschaftlichen Eigentum folgt. Das bedeutet, dass gemäß der AO (Abgabenordnung) sämtliche Verpflichtungen bezüglich anfallender Steuern mit dem Augenblick des Übergangs dieses wirtschaftlichen Eigentums vom Käufer zu leisten sind.

  • Das juristische Eigentum geht in der Regel erst nach der Zahlung der letzten Rate an den Käufer über.

Mit Abschluss des Kaufvertrags wird prinzipiell die Grunderwerbssteuer fällig. Dabei ist es unerheblich, wann genau die Übereignung der Wohnung, des Hauses oder des Grundstückes stattfindet.

Mietkauf Berechnung

Entscheidend ist der Augenblick, in dem der Anspruch auf die Immobilie entsteht. Beim Optionskauf wird sie hingegen erst fällig, wenn die Kaufoption in Anspruch genommen wird.

Welche Kosten fließen in eine Mietkauf-Berechnung ein?

Was muss alles berücksichtigt werden, um eine Beispielrechnung für einen Mietkauf zu erhalten? Nimmt man an, dass eine Familie ein Einfamilienhaus durch Mietkauf erwerben möchte.

Dann würde die Berechnung folgendermaßen aussehen:

Kaufpreis157.500 Euro
Ansparsumme nach 10 Jahren (inkl. Einmalzahlung)41.301,67 Euro
Kaufpreis (Rest) nach 10 Jahren116.198,33 Euro
Zinssatz5,5 %
monatlich zu zahlende Rate981,25 Euro
Schuldenfreiheit der Immobilienach 24 Jahren

Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietkauf

Ein Mietkauf kommt leider nicht für jeden Interessenten in Betracht.

Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, aber bereits vorher feststellt, dass er aufgrund schlechter, wirtschaftlicher Verhältnisse (unsichere Arbeitsstelle, geringes Gehalt, kein Eigenkapital, negativer Schufa-Eintrag) schon eine klassische Haus- oder Wohnungsfinanzierung nicht stemmen kann, der sollte auch auf einen Mietkauf verzichten.

Zu bedenken ist hier, dass ja bei einem Mietkauf irgendwann die restliche Kaufsumme fällig wird. Kann diese nicht gezahlt werden, besteht das Risiko einer oft sehr teuren Vertragsauflösung.

Eine weitere Voraussetzung für den klassischen Mietkauf ist eine zu leistende Anzahlung, die normalerweise etwa 20 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Diese Zahlung wird einmalig geleistet und muss vor der Beurkundung durch den Notar getätigt worden sein. Es kann von den Parteien allerdings auch eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Ein Mietkauf muss stets von einem Notar beglaubigt werden. Damit wird die Rechtsgültigkeit des Vertrages beziehungsweise der Verträge sichergestellt. Dies gilt für den Miet- und Optionskauf gleichermaßen und dient der Korrektheit des abzuschließenden Vertrags. In der Praxis werden zwei Verträge abgeschlossen. Zunächst wird ein normaler Mietvertrag unterschrieben. Zusätzlich muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, durch den der Erwerb der Immobilie festgeschrieben wird.

Einen Optionskauf bieten sehr häufig Wohnungsbaugenossenschaften an. Sie räumen dem Vertragspartner lediglich die Option ein, das Haus oder die Wohnung zu kaufen. Diese Kaufoption wird normalerweise ins Grundbuch eingetragen, ebenso der Zeitraum in dem sie gilt.

Meist ist dies eine Zeitspanne von 25 bis 35 Jahren. Wie beim klassischen Mietkauf wird auch hier ein Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet. Im Gegensatz zum Mietkauf kann der Mieter beim Optionskauf den Erwerb der Immobilie verweigern. Er ist also nicht gesetzlich verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Kaufoption zu nutzen.

  • Die zu zahlende Miete ist beim Optionskauf nicht selten sehr viel höher als bei einer vergleichbaren Finanzierung durch ein Ratendarlehen. Die Ursache sind die Zinsen, welche zusätzlich zur Tilgung monatlich anfallen. Der höhere Mietzins soll den Mieter außerdem dazu animieren, die Immobilie irgendwann zu kaufen. Sonst wäre die bisher gezahlte Summe völlig umsonst.

Was kann ein Interessent tun, um sicherzustellen, ein seriöses Angebot für einen Mietkauf vor sich zu haben. Es gibt einige Dinge, auf die unbedingt geachtet werden sollte, bevor man einen Vertrag unterschreibt:

  • Vergleich des Preises mit Wohnungs- oder Hauspreisen in der Umgebung
  • Keiner Sonderzahlung bei Optionskauf zustimmen, da diese bei Kaufverzicht verfällt
  • Bestehen auf einer Ausstiegsklausel im Vertrag des Optionskaufs
  • Beachtung der Kosten für Instandhaltung oder Sanierung, da hier zusätzliche Belastungen entstehen können
  • Keine Festlegung auf den Finanzpartner des Verkäufers

Prinzipiell sollte geprüft werden, ob nicht eine klassische Hausfinanzierung über ein Darlehen der Hausbank sinnvoller und kostengünstiger ist. Letztlich kann nur ein detaillierter Vergleich beider Varianten zeigen, welche die passende ist.

Wie bei jedem Geschäft gibt es auch bei Mietkäufen sowohl Vorteile als auch Nachteile. Diese sollten gegeneinander abgewogen werden, bevor man einen Vertrag abschließt.

Die Vorteile beim Mietkauf:

  • Mietzins ist höher als die reguläre Miete, der Verkäufer gewährt dem Mieter aber einen Kredit.
  • Keine Beteiligung einer Bank
  • Die Mietzahlungen werden teilweise auf die Kaufsumme angerechnet.
  • Der Käufer ist sofort wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.
  • Ratenhöhe bleibt die gesamte Zeit über stabil (keine Abhängigkeit von Zinsentwicklungen).
  • Dem Vermieter sind höhere Mieten sicher und er darf das Geld auch bei scheiterndem Vertrag behalten.

Mögliche Nachteile beim Mietkauf:

  • Dem Käufer entstehen höhere Kosten als bei einem sofortigen Kauf.
  • Vertragsbedingungen sind schlechter als bei einer Bankfinanzierung.
  • Verlust des Geldes und der Immobilie bei Pleite des Verkäufers.
  • Beim Mietkauf gibt es keine staatliche Förderung.
  • Mehrkosten durch Beteiligung an Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten.
  • Der Mieter ist erst nach vollständigem Kauf juristischer Eigentümer.

Quellen

Braun, Stephan: Bilanzielle Behandlung von Mietkaufgeschäften nach HGB und IAS/IFRS »
Caspar, Matthias: Der Optionsvertrag »
Gerber, Kathrin / Nasemann, Andrea: Immobilieneigentum kompakt - inkl. Arbeitshilfen online: Von der Finanzierung bis zum Einzug »
Biehlig, Carsten: Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus: So finde ich das richtige Haus »


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