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Instandhaltungskosten sind Kosten, die dadurch entstehen, dass eine Immobilie funktionsfähig gehalten wird. Sie dienen auch dazu, den Wert einer Immobilie zu erhalten. Zur Deckung dieser Kosten muss eine Rücklage angespart werden. Über Höhe und Form der Anlage der zu zahlenden Gelder entscheidet die Eigentümerversammlung.
Für die Finanzierung der Instandhaltungskosten kommen die Eigentümer auf.
Inhaltsverzeichnis:
Was sind Instandhaltungskosten?
Instandhaltungskosten (auch Instandhaltungsrücklage genannt) spielen eine große Rolle beim Erwerb von Bestandsobjekten, also Wohnimmobilien, die nicht unter die Bezeichnung Neubau fallen.
Wer eine solche Immobilie kauft, der muss mit notwendigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Da Mängel oder Schäden die Nutzungsmöglichkeiten von älteren Immobilien erheblich beeinträchtigen können, müssen sie schnellstmöglich beseitigt werden.
Für die Durchführung der Arbeiten (Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung) und die Übernahme dieser Kosten ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Aus diesem Grund fordert der Gesetzgeber das frühzeitige Ansparen eines angemessenen Betrages. Die gesetzlichen Vorgaben werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
- Interessanterweise enthält das Gesetz keinerlei Vorgaben über die Höhe des zurückzulegenden Betrages. Es wird der Begriff "angemessen" verwendet.
Wie werden Instandhaltungskosten berechnet?
Die Berechnung des jährlich zu zahlenden Betrages ist nicht einheitlich.
Es gibt verschiedene Faktoren, die einfließen und die Höhe des Betrages individualisieren:
- Standort des Objektes
- Alter der Immobilie
- technische Ausstattung
Auch die so genannte Peter'sche Formel kann zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage zur Begleichung der Instandhaltungskosten verwendet werden.
Sie wird folgendermaßen errechnet:
Herstellungskosten x 1,5 / 80 = jährliche Instandhaltungskosten (pro m²).
Der Begriff Herstellungskosten bezieht sich hier auf die Immobilie, wird dann mit 1,5 (statistischer Wert) multipliziert und schließlich durch 80 (Jahre) dividiert. Das Ergebnis sind die jährlichen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter.
Meist gelten aber nur etwa 70 Prozent der Gesamtfläche als gemeinsames Eigentum. Dieser Umstand muss ebenfalls mit bedacht werden und fließt in die Berechnung mit ein. Dies geschieht in einem zweiten Schritt durch die folgende Rechnung:
Jährliche Instandhaltungskosten (pro m²) × 70 / 100 = Jährliche Instandhaltungsrücklage pro m² Wohnfläche.
Die jährlichen Instandhaltungskosten werden mit 70 multipliziert und dann durch 100 dividiert.
Die Anteile der einzelnen Eigentümer entsprechen meist den Quadratmeterzahlen des von ihnen genutzten Wohnraumes. Diese Formel darf aber nicht stur angewendet werden, da es regionale Unterschiede gibt, die berücksichtigt werden sollten. Experten empfehlen ihre Anwendung vor allem bei älteren Objekten. Für Neubauten wird empfohlen, das der oder die Eigentümer jährlich 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises für die Instandhaltung zurücklegen.
Instandhaltungskostenrechner
Instandhaltungskosten-Rechner
Instandhaltungskosten spielen schon beim Hauskredit eine Rolle
Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, der sollte bedenken, dass nicht nur Kosten für einen Baukredit oder ein Hypothekendarlehen anfallen, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung von Beginn an zurückgelegt werden müssen. Wer beispielsweise ein Haus für 200.000 Euro erwirbt, der sollte jedes Jahr zusätzlich zu den Kreditraten etwa 2000 Euro weglegen können, um eventuell anfallende Instandhaltungskosten zu decken.
Vor allem, wer seine Immobilie als Kapitalanlage versteht und sie vermieten möchte, sollte finanziell in der Lage sein, diese Instandhaltungsrücklage zur schnellen Finanzierung anfallender Instandhaltungskosten anzusparen. Später entstehen daraus steuerliche Vorteile für den Eigentümer, denn er kann diese Kosten als Werbungskosten geltend machen und erhält einen Teil zurück.
Quellen
Blankenstein, Alexander C.: Lexikon Wohnungseigentum »
Mohr, Joachim: Die Immobilie bei Trennung und Scheidung: So sichern Sie Ihre Rechte »
Bienert, Sven: Bewertung von Spezialimmobilien: Risiken, Benchmarks und Methoden »
Hares, Christoph: Zur Immobilie aus Sicht der Rechnungslegung und Bewertungstheorie »
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