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Ein Schuldzinsenabzug für ein Immobiliendarlehen ist grundsätzlich nur für vermieteten oder verpachteten Wohnraum möglich. Bei gemischt genutztem Wohnraum sollte man auf eine möglichst lukrative Aufteilung des Darlehens achten.
Des Weiteren gibt es in Einzelfällen Mittel und Wege, nicht abzugsfähige Schuldzinsen in abzugsfähige Schuldzinsen zu verwandeln - so in eine abzugsfähige Versorgungsrente. Eine Baufinanzierung wird meist über eine nicht unerhebliche Summe aufgenommen. Dementsprechend hohe Kosten verursachen auch die Zinsen für diesen Kredit.
Unter gewissen Umständen können die sogenannten Schuldzinsen von der Steuer abgesetzt werden. Man spricht hier vom Schuldzinsenabzug. Dies ist jedoch nur für nicht selbst genutzten, vermieteten oder verpachteten Wohnraum möglich.
Schuldzinsenabzug - das Steuersparmodell für private Schuldzinsen
Durch eine Entscheidung des BFH vom 12.05.2003 wurde eine neue Möglichkeit eröffnet, private Schuldzinsen stuerlich abziehen zu können.
So liegt beispielsweise eine steuerlich absetzbare Versorgungsrente vor, wenn eine Geldvermögen zur Tilgung von Schulden - wie beispielsweise Schulden durch ein Baudarlehen - hingegeben wird und dem Vermögensempfänger dadurch Zinsaufwendungen erspart werden, die nicht geringer sind als die zugesagten Versorgungsleistungen. Auf diese Weise werden aus nicht abziehabaren Schuldzinsen abzugsfähige Versorgungsrenten.
- Herr X hat ein Einfamilienhaus gebaut und die Baukosten zum Großteil fremdfinanziert. Der Baukredit beläuft sich aktuell auf noch 200.000 €. Herr X zahlt jährlich 5 % Zinsen, also 10.000 €. Herr Xs Vater lässt seinem Sohn nun 200.000 € zukommen unter der Auflage, dass das Geld zur Tilgung des Kredits aufgewendet wird. Als Gegenleistung möchte er von seinem Sohn eine monatliche Rente von 600 € ausgezahlt bekommen. Die Schuldzinsen für das Haus konnte Herr X durch die Eigennutzung der Immobilie nicht geltend machen - doch was er nun an seinen Vater zahlt ist eine steuerlich absetzbare Versorgungsrente, die unter die Sonderausgaben fällt und die Herr X aus den ersparten Schuldzinsen finanzieren kann.
Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Immobilien
Schuldzinsen kann man für gewöhnlich für einen Schuldzinsenabzug nur als Werbungskosten geltend machen, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wird. Bei gemischt genutzten Immobilien stellt sich dann die Frage, wie man den Schuldzinsenabzug möglichst lukrativ gestaltet.
Wird eine Immobilie
- teils selbst genutzt und
- teils vermietet,
können die Zinsen nur anteilig geltend gemacht werden. Für diesen Zweck wird der Kredit entsprechend den Wohn- und Nutzflächen aufgeteilt. Es besteht die Möglichkeit, den Kredit auch gezielt dem vermieteten Teil zuzuordnen. Das ist sehr lohnend, weil sich die Zinsen dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzten lassen.
Um den Kredit gezielt dem vermieteten Teil einer Immobilie zuzuordnen, muss dem Finanzamt nachgewiesen werde, dass die Herstellungskosten getrennt bezahlt und die vermieteten Teile komplett fremdfinanziert werden. Diese Sichtweise wurde von der Rechtsprechung entwickelt und wird von der Finanzverwaltung anerkannt.
Das Finanzamt interessiert sich nicht dafür, wie Immobilienbesitzer ihre Fremd- und Eigenmittel aufteilen. Damit die Aufteilung für den Immobilienbesitzer vorteilhaft ist, muss - abhängig davon, ob das Haus erworben oder selbst gebaut wurde - Unterschiedliches veranlasst werden.
- Bei der Herstellung eines Gebäudes sind die Herstellungskosten, die aussschließlich einen bestimmten Gebäudeteil, den eigen- oder den fremdgenutzten, betreffen gesondert auszuweisen. Dies gelingt am Besten, durch von vornherein vereinbarte seperate Abrechnungen der Bauunternehmer. Das Gesamtgebäude betreffende Kosten - wie Kosten für das Dach - müssen anteilig zugeordnet werden.
Wenn man nun ein Darlehen gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet, steht dem Schuldzinsenabzug als Werbungskosten nichts mehr im Wege. Die Voraussetzung ist, dass die für den vermieteten Teil aufgewendeten Kosten auch tatsächlich aus den Darlehensmitteln bezahlt werden. Dies gelingt am einfachsten, wenn man bereits vor Baubeginn zwei getrennte Konten führt. Auf einem werden Gelder für Fremdmittel deponiert und auf dem anderen die Eigenmittel.
Die günstige Aufteilung der Schuldzinsen bei einer Gebäudeherstellung lässt das Finanzamt nun auch beim Kauf eines Neu- oder Altbaus gelten. Im Kaufvertrag wird hier der Kaufpreis auf die zur Eigennutzung und zur Vermietung bestimmten Wohnungen aufgeteilt. Auch hier sind wieder getrennte Konten für einen einfachen Umgang sinnvoll.
Quellen
Prühs, Hagen: Steuern sparen ... für Hausbesitzer: 100 Steuerspartipps. »
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