Das Überfahrtsrecht als Bestandteil von Grundstücksrechten

Der Gesetzgeber hat für dieses Recht sehr strenge Auslegungen erarbeitet, weil es einen Eingriff in das Eigentum eines Grundstückseigentümers bedeutet.

Bei der Entscheidung darüber, ob die Voraussetzungen für ein Überfahrtsrecht bestehen, wird vor allem auf folgende Aspekte geachtet:

• Liegt eine Situation gemäß den Notwegerecht vor?
• Gestattet die vorhandene Zugangsnot den Eingriff kraft Gesetzes?
• Besteht ein berechtigtes Interesse an der "wirtschaftlichen Ausnutzung"?

Ob ein solches Recht kraft Gesetzes gewährt wird oder nicht, hängt vor allem von den Gegebenheiten des Grundstücks ab, für welches das Überfahrtsrecht über ein anderes Grundstück gewährt werden soll. Als Maßstab werden meist die Bedürfnisse für eine praktische, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung herangezogen.

Hierfür wird nach den folgenden Kriterien gefragt:

• Art der Nutzung des Grundstücks
• Größe des Grundstücks
• Umgebungsmerkmale

Was nicht als Begründung für ein Überfahrtsrecht angeführt werden kann, sind Zweckmäßigkeit oder Bequemlichkeit. Auch der reine Wunsch, sein Fahrzeug auf dem eigenen Grundstück abstellen zu wollen, genügt nicht, um ein Überfahrtsrecht zu erwirken. Es geht um die Erreichbarkeit des Grundstücks, um z. B. Dinge des täglichen Bedarfs oder Gegenstände auf das Grundstück zu transportieren.

Ein solches Wegerecht kann auf verschiedene Arten entstehen. Eine Möglichkeit ist ein privater Vertrag zwischen zwei Grundstückseigentümern. Dies ist eine "schuldrechtliche Vereinbarung". Sie ist nicht problematisch, solange beide Eigentümer ihr Grundstück behalten. Wechselt allerdings der Eigentümer eines der betreffenden Grundstücke, kann dies zu Rechtsstreitigkeiten führen.

Die sicherste Methode, ein Überfahrtsrecht zu vereinbaren, ist ein entsprechender Eintrag ins Grundbuch. Dabei werden keine Personen benannt, sondern stets das entsprechende Grundstück. Auf diese Weise wird garantiert, dass das Überfahrtsrecht auch bei einem Wechsel der Eigentümer seine Gültigkeit behält.

Ebenfalls Eingang ins Grundbuch findet das Recht in Form einer Baulast. Eine solche sichern sich sehr häufig Städte oder Gemeinden. In diesem Fall wird das Überfahrtsrecht als Baulast im sogenannten Baulastenverzeichnis notiert.

Die Löschung eines Rechts dieser Art aus dem Grundbuch ist in jedem Fall problematisch. Ursache dafür ist, dass alle Beteiligten ihre Zustimmung zur Aufhebung erteilen müssen. Eine Stadt oder Gemeinde wird nicht auf die Baulast verzichten, verschafft sie ihr doch Vorteile. Haben sich die Voraussetzungen nicht dahingehend verändert, dass die Gründe für die damalige Absprache weggefallen sind, wird auch der Nutznießer und Inhaber des Überfahrtsrechts einer Löschung sicher nicht zustimmen.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, der sollte sich deshalb vor Abschluss des Kaufvertrages immer das Grundbuch anschauen, ob solche Rechte auf dem Grundstück lasten. Ist dem so, dann sollte man entweder auf der im Kaufvertrag festgeschriebenen Aufhebung des Rechts bestehen oder sich ein anderes Grundstück suchen.