Wohnungseigentum und was man darunter versteht

Mit dem Begriff Begründung ist gemeint, dass ein Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne entsteht. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass es prinzipiell zwei verschiedene Wege zum Erwerb von Wohnungseigentum gibt.

Man hat folgende Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum an einem Stammgrundstück:

• durch einen Einräumungsvertrag (eher selten genutzte Variante)
• durch eine Teilungserklärung (wird heute am häufigsten genutzt)

Beim Einräumungsvertrag wird von zwei oder auch mehr Miteigentümern die Teilung des Stammgrundstücks beschlossen und den jeweils anderen Parteien ein solches Eigentum eingeräumt. Auf diese Weise erhält jeder der Miteigentümer eine Wohnung als sogenanntes Alleineigentum.

Eine andere Möglichkeit ist eine einseitige Teilungserklärung. Sie wird vom Alleineigentümer eines Stammgrundstücks abgegeben. Auch Erbengemeinschaften können eine solche Teilungserklärung abgeben und jemandem damit entsprechendes Eigentum einräumen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein komplexer Vorgang, bei dem manche Unwägbarkeiten auftauchen können. Aus diesem Grund gibt es das Wohnungseigentumsgesetz. Er regelt in den ersten 30 Paragrafen alle Vorgänge, die mit dem Wohneigentum zusammenhängen.

Insgesamt befasst es sich mit den folgenden Themen:

• Teil I: Wohnungseigentum
• Teil II: Dauerwohnrecht
• Teil III: Verfahrensvorschriften
• Teil IV: Ergänzende Bestimmungen

Unter dem Überthema Wohnungseigentum sind in insgesamt 4 Abschnitten Regelungen zu den Themen Begründung des Wohnungseigentums, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verwaltung sowie Wohnungserbbaurecht enthalten.

Eine wichtige Frage lautet, was denn überhaupt zu dieser Art von Eigentum beziehungsweise zum Sondereigentum dazu gehört. Zu diesem ist vor allem die jeweilige Wohnung zu zählen. Im Einzelnen sind dies alle Räume der Wohnung, sämtliche Wand- und Deckenverkleidungen, Sanitärinstallationen, jeglicher Fußbodenbelag, Innentüren und alle nichttragenden Innenwände.

Wie kompliziert die Aufteilung sein kann, zeigen die folgenden Beispiele. Die Wohnungseingangstür (Innenseite) beispielsweise zählt nur zu 50 % zum Wohnungseigentum. Bei einem vorhandenen Balkon darf der Bodenbelag, der innere Anstrich, das Mörtelbett sowie der eigentliche Raum des Balkons dem Wohnungseigentum zugerechnet werden.

Zudem gelten alle Bestandteile eines Gebäudes zum Sondereigentum, welche zur Wohnung gehören und die sich ohne Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum des Wohnungsnachbarn beseitigen, verändern beziehungsweise einfügen lassen. Zudem gehört die äußere Gestalt des Gebäudes zum Sonder- bzw. Wohnungseigentum und darf nicht verändert werden, zumindest nicht ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass manche Teile des Eigentums teilungsfähig sind, also einem Wohnungseigentümer als Sondereigentum überlassen werden kann. Dazu gehören etwa Garagen oder freie Stellplätze. Gärten oder Terrassen hingegen lassen sich grundsätzlich zum Sondereigentum machen. Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.