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Die Bezeichnung Bodenwert ist ein Begriff der Immobilienwirtschaft und bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks beziehungsweise eines sogenannten grundstücksgleichen Rechts wie etwa Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte oder auch Schiffs- oder Bergwerkseigentum. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Bodenrichtwert.

Der Bodenwert ist ein wesentlicher Faktor beim Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks. Er wird nach dem Wegfall der Grundsteuer als Berechnungsgrundlage herangezogen. Dazu hat der Gesetzgeber mit den § 179 BewG (Bewertungsgesetz) und § 16 ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) entsprechende Rechtsgrundlagen geschaffen.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Der Bodenwert - Faktoren für die Ermittlung

Es gibt zahlreiche Faktoren, die bei der Berechnung des Bodenwertes zu berücksichtigen sind und seine Höhe beeinflussen.

Zu den wichtigsten Faktoren gehören unter anderem:

  • Lage des Grundstücks (zentral oder ländlich, Anbindung an die Infrastruktur)
  • Grundstücksfläche (in m²)
  • Grundstückstopografie (ebene Fläche oder Hanglage)
  • Grundstücksschnitt (Form, Vorder- oder Hinterland)
  • Bebauungsmöglichkeiten oder Baubeschränkungen (Baunutzungsverordnung, Bebauungsplan)
  • Erschließungszustand (Höhe noch offener Erschließungskosten)
  • Grundstücksbelastungen (Einträge im Grundbuch)
  • Anzahl der Geschossflächen (mögliche Stockwerke bei einer Bebauung)
  • Altlasten (Grad der Bodenverschmutzung)
  • Vorgaben bezüglich Denkmalschutz
  • Konjunkturvorgaben

All diese Faktoren nehmen mehr oder weniger Einfluss auf den Bodenwert und seine Höhe und tauchen sowohl einzeln, als auch in Kombinationen auf. Nicht immer muss jeder einzelne Faktor in die Berechnung mit einfließen.

Bodenwert berechnen - Formel

Um den Bodenwert (B) zu berechnen, kann man eine relativ einfache Formel verwenden, die lediglich aus den zwei Bestandteilen Bodenrichtwert (Br) sowie Grundstücksfläche (G) besteht.

Dementsprechend lautet die Formel:

B = Br x G

Der Bodenrichtwert wird durch 1350 Gutachterausschüsse aus dem gesamten Bundesgebiet ermittelt. Sie sammeln Kaufpreisdaten, errechnen daraus alle zwei Jahre den für die jeweilige Region aktuellen, durchschnittlichen Bodenrichtwert und veröffentlichen diesen frei zugänglich im Internet.

Bodenwert Rechner

  • Der Bodenwert gibt stets den Wert des Grundstücks an und stellt keine Aussage bezüglich eines Wertes einer eventuell vorhandenen Immobilie dar. Daher wird er auch als "reiner Bodenwert" bezeichnet. Alle baulichen Elemente bleiben also bei seiner Berechnung unberücksichtigt. Wer für eine Immobilienwertermittlung einen Makler in Anspruch nimmt, erhält im Rahmen dieser Dienstleistung kostenlose Informationen zum Bodenwert.

Bodenwert - Verzinsung

Vor allem für jene, die eine Immobilie als Wert- und Ertragsobjekt betrachten, spielt die Bodenwertverzinsung eine Rolle. Denn das für den Grund und Boden investierte Geld kann nicht gleichzeitig zu banküblichen Konditionen gewinnbringend angelegt werden. Daher besteht für den Eigentümer im Rahmen des Ertragswertverfahrens die Möglichkeit der Bodenwertverzinsung.

Sie errechnet sich nach der folgenden Formel:

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Das Ergebnis kann vom sogenannten Reinertrag abgezogen werden. Dies wirkt sich allerdings nur bei geringen Restnutzungszeiten wahrnehmbar aus. Liegt die Restnutzungsdauer Hingenen bei 40 Jahren oder mehr, schrumpft der Bodenwert auf einen unerheblichen Betrag und kann somit auch weggelassen werden.

Der Bodenwert und die Bodenwertkarte

Die Bodenwertkarte wird auch als Bodenrichtwertkarte bezeichnet und soll Interessierten bei geplanten Grundstückskäufen helfen, die Kosten besser zu planen. Die Bodenwertkarte ist sozusagen das grafische Ergebnis der Arbeit, welche die Gutachterausschüsse mit der Erstellung der Bodenrichtwerte für jeweils abgegrenzte Regionen mit ähnlichen Wert- und Nutzungsvoraussetzungen leisten.

Für jedes Bundesland gibt es eine eigene Bodenwertkarte. Da die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte normalerweise alle zwei Jahre erstellen, erscheint auch die Bodenwertkarte in diesem Zeitabstand.

Eine Bodenwertkarte lässt sich als pdf-Datei aus dem Internet herunterladen. Je nach Bundesland ist sie über spezielle Websites kostenfrei oder gegen Bezahlung einer Gebühr erhältlich.

Der Bodenwert und wozu er dient

Der Bodenwert und seine Berrechnung sollen vor allem für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen. Die Veröffentlichung sorgt dafür, dass die Marktpreise deutschlandweit erfasst werden. Zudem hilft der Bodenwert bei der Wertermittlung für Immobilien sowie ihre steuerliche Bewertung.

Bezüglich der Bodenwerte ist zu beachten, dass sich aus ihnen keinerlei Rechtsansprüche ableiten lassen. Sie sind lediglich zur Orientierung gedacht und die erstellenden Gutachterausschüsse erheben keinen Anspruch darauf, dass die von ihnen veröffentlichten Werte beziehungsweise Preise bei einem Verkauf auch tatsächlich erzielt werden können.


Quellen

Bewertungsgesetz (BewG) § 179 »
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) § 16 »
Garthe, Thomas H.: Die Wertermittlungsreform »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken -mit Arbeitshilfen online »