Der Bodenwert als Grundlage von Grundstückspreisen

Es gibt zahlreiche Faktoren, die bei der Berechnung des Bodenwertes zu berücksichtigen sind und seine Höhe beeinflussen.

Zu den wichtigsten Faktoren gehören unter anderem:

• Lage des Grundstücks (zentral oder ländlich, Anbindung an die Infrastruktur)
• Grundstücksfläche (in m²)
• Grundstückstopografie (ebene Fläche oder Hanglage)
• Grundstücksschnitt (Form, Vorder- oder Hinterland)
• Bebauungsmöglichkeiten oder Baubeschränkungen (Baunutzungsverordnung, Bebauungsplan)
• Erschließungszustand (Höhe noch offener Erschließungskosten)
• Grundstücksbelastungen (Einträge im Grundbuch)
• Anzahl der Geschossflächen (mögliche Stockwerke bei einer Bebauung)
• Altlasten (Grad der Bodenverschmutzung)
• Vorgaben bezüglich Denkmalschutz
• Konjunkturvorgaben

All diese Faktoren nehmen mehr oder weniger Einfluss auf den Bodenwert und seine Höhe und tauchen sowohl einzeln, als auch in Kombinationen auf. Nicht immer muss jeder einzelne Faktor in die Berechnung mit einfließen.

Um den Bodenwert (B) zu berechnen, kann man eine relativ einfache Formel verwenden, die lediglich aus den zwei Bestandteilen Bodenrichtwert (Br) sowie Grundstücksfläche (G) besteht.

Dementsprechend lautet die Formel:

B = Br x G

Der Bodenrichtwert wird durch 1350 Gutachterausschüsse aus dem gesamten Bundesgebiet ermittelt. Sie sammeln Kaufpreisdaten, errechnen daraus alle zwei Jahre den für die jeweilige Region aktuellen, durchschnittlichen Bodenrichtwert und veröffentlichen diesen frei zugänglich im Internet.

Vor allem für jene, die eine Immobilie als Wert- und Ertragsobjekt betrachten, spielt die Bodenwertverzinsung eine Rolle. Denn das für den Grund und Boden investierte Geld kann nicht gleichzeitig zu banküblichen Konditionen gewinnbringend angelegt werden. Daher besteht für den Eigentümer im Rahmen des Ertragswertverfahrens die Möglichkeit der Bodenwertverzinsung.

Sie errechnet sich nach der folgenden Formel:

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Das Ergebnis kann vom sogenannten Reinertrag abgezogen werden. Dies wirkt sich allerdings nur bei geringen Restnutzungszeiten wahrnehmbar aus. Liegt die Restnutzungsdauer Hingenen bei 40 Jahren oder mehr, schrumpft der Bodenwert auf einen unerheblichen Betrag und kann somit auch weggelassen werden.

Die Bodenwertkarte wird auch als Bodenrichtwertkarte bezeichnet und soll Interessierten bei geplanten Grundstückskäufen helfen, die Kosten besser zu planen. Die Bodenwertkarte ist sozusagen das grafische Ergebnis der Arbeit, welche die Gutachterausschüsse mit der Erstellung der Bodenrichtwerte für jeweils abgegrenzte Regionen mit ähnlichen Wert- und Nutzungsvoraussetzungen leisten.

Für jedes Bundesland gibt es eine eigene Bodenwertkarte. Da die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte normalerweise alle zwei Jahre erstellen, erscheint auch die Bodenwertkarte in diesem Zeitabstand.

Eine Bodenwertkarte lässt sich als pdf-Datei aus dem Internet herunterladen. Je nach Bundesland ist sie über spezielle Websites kostenfrei oder gegen Bezahlung einer Gebühr erhältlich.

Der Bodenwert und seine Berrechnung sollen vor allem für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen. Die Veröffentlichung sorgt dafür, dass die Marktpreise deutschlandweit erfasst werden. Zudem hilft der Bodenwert bei der Wertermittlung für Immobilien sowie ihre steuerliche Bewertung.

Bezüglich der Bodenwerte ist zu beachten, dass sich aus ihnen keinerlei Rechtsansprüche ableiten lassen. Sie sind lediglich zur Orientierung gedacht und die erstellenden Gutachterausschüsse erheben keinen Anspruch darauf, dass die von ihnen veröffentlichten Werte beziehungsweise Preise bei einem Verkauf auch tatsächlich erzielt werden können.