Bruchteilsgemeinschaft bei Immobilien

Gerade Bauträger mit wenig Erfahrung entscheiden sich dabei manchmal nicht für die richtige Rechtsform. Deshalb sollten Sie einen detaillierten Blick auf die langfristig orientierte Wohnungseigentümergemeinschaft, aber auch die eher spontane und wenig geregelte Bruchteilsgemeinschaft werfen.

Die Wahl einer nicht passenden Rechtsform kann zu langen, kostenintensiven Streitigkeiten führen und zudem das Wohnklima nachhaltig verschlechtern. Deshalb sollten alleinstehende Häuser oder Reihenhäuser selbst verwaltet werden, wo komplexe technische Anlagen im Spiel sind, wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft der Bruchteilsgemeinschaft in den meisten Fällen überlegen.

Damit wurde der Abstand zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Bruchteilsgemeinschaft noch weiter vergrößert.

Bei der Bruchteilsgemeinschaft handelt es sich um ein vergleichsweise niedrigschwelliges Konstrukt, welches in den Regelungen des § 742 BGB ff. geregelt ist.

Das Ziel der Bruchteilsgemeinschaft beinhaltet beispielsweise die Verteilung gemeinsamer Erträge bei gemeinsam genutzten Gegenständen oder im Ausnahmefall auch Rechten, Lizenzen oder ähnlichen. Diese Verwaltung wird auch Gesamthandsgemeinschaft genannt.

So könnte eine Bruchteilsgemeinschaft beispielsweise die Erträge aus dem Depot eines Erblassers so lange verwalten bis die Rechtsbeziehungen der Erben untereinander geregelt sind und sich die neuen Eigentümer über die zukünftige Nutzung oder auch den Verkauf geeinigt haben.

Die wesentlichen Merkmale einer Bruchteilsgemeinschaft sind in der Zusammenfassung:

• Teil-Rechtsfähigkeit mit wenig verbindlicherem Status im Vergleich zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft
• Eher kurzfristig orientiert für eine Vermögensverwaltung zur "Verteilung von Erträgen"
• Kein notarieller Vertrag notwendig
• Jederzeit kündbar im Gegensatz zur auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungseigentümergemeinschaft
• Die Bruchteilsgemeinschaft ist keine gängige Verwaltungsform bei Neubauten, die Gesamthandsgemeinschaft ist in anderen Rechtsformen besser aufgehoben

Eine Bruchteilsgemeinschaft ist entsprechend der eingeschränkten Funktion maximal auf Ertragsverteilung oder Pflege und Erhalt des anvertrauten Vermögens nicht wirklich rechtsfähig. So darf sie der allgemeinen Rechtsauffassung folgend auch kein Bankkonto führen und bietet auch keine Abschirmung gegen Haftungsansprüche Dritter.

Im Endeffekt kann - eine wirksame Gründung vorausgesetzt - auch jeder Eigentümer auf Kosten der anderen einkaufen, wenn er es für den Erhalt der Sache als dringlich ansieht. Streit kann demnach vorprogrammiert sein wie bei vielen anderen Formen des nachbarschaftlichen Einkaufs oder Verkaufs.

Aufgrund dieser Nachteile ist die Bruchteilsgemeinschaft als Verwaltungsmodell für eine Gesamthandsgemeinschaft auch kein sehr häufig genutztes Konstrukt. Wenn Sie an ein Mehrfamilienhaus mit Aufzug, Technik und zu wartenden Anlagen denken, dann ist deshalb die Regelform dort die echte Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Konstruktion aus Gesamteigentum mit besonderem Nutzungsrecht für bestimmte Wohnräume.

Die Regelungen des § 645 Abs. 3 BGB sind ein weiterer Hinweis darauf, dass eine Verwaltung von Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besser aufgehoben ist. Oder dass bei Reihenhäusern oder technisch unabhängigen Gebäuden die Beibehaltung der Selbständigkeit der Eigentümer sinnvoll wäre. Die Beschränkung der Rechtsform ist gewollt und wird in den Rechtsgrundlagen auch näher substantiiert. Dort steht: "Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden."

Damit wären insbesondere im Bereich vom Mehrfamilienhäusern Wohnwerterhöhungen oder umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen weitestgehend ausgeschlossen, weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft die praktikablere Form zu sein scheint.

Der Gesetzgeber hat die Kündigungsfrist für die Bruchteilsgemeinschaft bewusst niedrig angesetzt. Während für eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder Sondereigentum ein notarieller Vertrag mit entsprechendem Beurkundungswillen und auch einer Bedenkzeit und ordnungsgemäßen Identifizierung notwendig ist, ist die Gründung der Bruchteilsgemeinschaft ohne diese Beurkundung möglich.

Diese erfolgt durch eine einfache Mitteilung eines Bruchteilseigentümers. Dieser kann grundlos und jederzeit die Auflösung verlangen. Die unmittelbare Rechtsfolge ist dann die Realteilung. Der einzige Ausweg hierbei ist der nachträgliche Verzicht der bisherigen Bruchteilseigentümer auf die Einrede darauf, dass sie die Bruchteilsgemeinschaft rechtsgültig gegründet haben.

Der optimale Zeitpunkt für die Gründung dieser Verwaltungsform ist deshalb der Kaufvertragsabschluß und ein entsprechender Hinweis in den Verkaufsunterlagen.

Wird eine Immobiile durch Ehegatten erworben, besitzen sie diese zumeist als Bruchteilsgemeinschaft. Grundsätzlich kann man basierend auf § 742 des BGB annehmen, dass ihnen jeweils gleiche Anteile zustehen. Jeder der beiden Ehegatten kann über seinen Anteil verfügen.

Im Falle eines Verkaufs, kann jeder Ehepartner seinen Anteil der Immobilie verkaufen. Wird jedoch diese jedoch als Familienwohnhaus genutzt gibt es gewisse Einschränkungen. In diesem Fall kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden, damit laut § 749 im BGB die Immobilie insgesamt verkauft werden kann.