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Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine niederschwellige Form der gemeinsamen Verwaltung. Das bedeutet, dass mehrere Personen ein Miteigentum nach Bruchteilen an einer Sache (§ 90 BGB) haben.

Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen, über den Gesamtgegenstand hingegen nur alle Teilnehmer gemeinsam.

Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte gut durchdacht sein. Für die Entscheidung sollten neben der Lage, Ausstattung und Quadratmeterzahl auch die Rechtsbeziehungen eine Rolle spielen.

Denn Aufzug, Treppenhaus oder Gemeinschaftsräume wie Partykeller, Gymnastikraum oder Dachterrasse gehören allen Wohnungseigentümern. In der Sprache der Juristen wird das als Gesamthandsgemeinschaft bezeichnet.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Wahl der passenden Rechtsform

Gerade Bauträger mit wenig Erfahrung entscheiden sich dabei manchmal nicht für die richtige Rechtsform. Deshalb sollten Sie einen detaillierten Blick auf die langfristig orientierte Wohnungseigentümergemeinschaft, aber auch die eher spontane und wenig geregelte Bruchteilsgemeinschaft werfen.

Die Wahl einer nicht passenden Rechtsform kann zu langen, kostenintensiven Streitigkeiten führen und zudem das Wohnklima nachhaltig verschlechtern. Deshalb sollten alleinstehende Häuser oder Reihenhäuser selbst verwaltet werden, wo komplexe technische Anlagen im Spiel sind, wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft der Bruchteilsgemeinschaft in den meisten Fällen überlegen.

Insbesondere auch im Hinblick darauf, dass bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter bestellt werden muss, was bei der Bruchteilsgemeinschaft nicht möglich ist. Die rechtliche Position der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zudem im Jahr 2007 dahingehend gestärkt worden, dass auch weitgehende Modernisnierungsbeschlüsse mit Mehrheit getroffen werden können.

Damit wurde der Abstand zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Bruchteilsgemeinschaft noch weiter vergrößert.

Ziel der Bruchteilsgemeinschaft

Bei der Bruchteilsgemeinschaft handelt es sich um ein vergleichsweise niedrigschwelliges Konstrukt, welches in den Regelungen des § 742 BGB ff. geregelt ist.

Das Ziel der Bruchteilsgemeinschaft beinhaltet beispielsweise die Verteilung gemeinsamer Erträge bei gemeinsam genutzten Gegenständen oder im Ausnahmefall auch Rechten, Lizenzen oder ähnlichen. Diese Verwaltung wird auch Gesamthandsgemeinschaft genannt.

  • Die Anwendung auf Grundstücke sollte der absolute Ausnahmefall sein, da die wesentlichen Rechtsbeziehungen auch aus Nachweisgründen im Grundbuch geregelt werden sollten.

So könnte eine Bruchteilsgemeinschaft beispielsweise die Erträge aus dem Depot eines Erblassers so lange verwalten bis die Rechtsbeziehungen der Erben untereinander geregelt sind und sich die neuen Eigentümer über die zukünftige Nutzung oder auch den Verkauf geeinigt haben.

Merkmale einer Bruchteilsgemeinschaft

Die wesentlichen Merkmale einer Bruchteilsgemeinschaft sind in der Zusammenfassung:

  • Teil-Rechtsfähigkeit mit wenig verbindlicherem Status im Vergleich zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Eher kurzfristig orientiert für eine Vermögensverwaltung zur "Verteilung von Erträgen"
  • Kein notarieller Vertrag notwendig
  • Jederzeit kündbar im Gegensatz zur auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Die Bruchteilsgemeinschaft ist keine gängige Verwaltungsform bei Neubauten, die Gesamthandsgemeinschaft ist in anderen Rechtsformen besser aufgehoben

Abgrenzung der Bruchteilsgemeinschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Bruchteilsgemeinschaft ist entsprechend der eingeschränkten Funktion maximal auf Ertragsverteilung oder Pflege und Erhalt des anvertrauten Vermögens nicht wirklich rechtsfähig. So darf sie der allgemeinen Rechtsauffassung folgend auch kein Bankkonto führen und bietet auch keine Abschirmung gegen Haftungsansprüche Dritter.

Im Endeffekt kann - eine wirksame Gründung vorausgesetzt - auch jeder Eigentümer auf Kosten der anderen einkaufen, wenn er es für den Erhalt der Sache als dringlich ansieht. Streit kann demnach vorprogrammiert sein wie bei vielen anderen Formen des nachbarschaftlichen Einkaufs oder Verkaufs.

Aufgrund dieser Nachteile ist die Bruchteilsgemeinschaft als Verwaltungsmodell für eine Gesamthandsgemeinschaft auch kein sehr häufig genutztes Konstrukt. Wenn Sie an ein Mehrfamilienhaus mit Aufzug, Technik und zu wartenden Anlagen denken, dann ist deshalb die Regelform dort die echte Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Konstruktion aus Gesamteigentum mit besonderem Nutzungsrecht für bestimmte Wohnräume.

Die Regelungen des § 645 Abs. 3 BGB sind ein weiterer Hinweis darauf, dass eine Verwaltung von Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besser aufgehoben ist. Oder dass bei Reihenhäusern oder technisch unabhängigen Gebäuden die Beibehaltung der Selbständigkeit der Eigentümer sinnvoll wäre. Die Beschränkung der Rechtsform ist gewollt und wird in den Rechtsgrundlagen auch näher substantiiert. Dort steht: "Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden."

Damit wären insbesondere im Bereich vom Mehrfamilienhäusern Wohnwerterhöhungen oder umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen weitestgehend ausgeschlossen, weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft die praktikablere Form zu sein scheint.

Jederzeitige Kündbarkeit sorgt für das Plus an Rechtssicherheit

Der Gesetzgeber hat die Kündigungsfrist für die Bruchteilsgemeinschaft bewusst niedrig angesetzt. Während für eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder Sondereigentum ein notarieller Vertrag mit entsprechendem Beurkundungswillen und auch einer Bedenkzeit und ordnungsgemäßen Identifizierung notwendig ist, ist die Gründung der Bruchteilsgemeinschaft ohne diese Beurkundung möglich.

  • Zur Vorbeugung von Missbrauch durch die Mehrheit oder eine kleine, interessierte Minderheit in einer Gemeinschaft hat der Gesetzgeber die jederzeitige Kündbarkeit dieser Rechtsform vorgesehen.

Diese erfolgt durch eine einfache Mitteilung eines Bruchteilseigentümers. Dieser kann grundlos und jederzeit die Auflösung verlangen. Die unmittelbare Rechtsfolge ist dann die Realteilung. Der einzige Ausweg hierbei ist der nachträgliche Verzicht der bisherigen Bruchteilseigentümer auf die Einrede darauf, dass sie die Bruchteilsgemeinschaft rechtsgültig gegründet haben.

Der beste und irritationsfreie Zeitpunkt für die Gründung dieser Verwaltungsform ist deshalb der Kaufvertragsabschluß und ein entsprechender Hinweis in den Verkaufsunterlagen.

Eheleute als Bruchteulsgemeinschaft

Wird eine Immobiile durch Ehegatten erworben, besitzen sie diese zumeist als Bruchteilsgemeinschaft. Grundsätzlich kann man basierend auf § 742 des BGB annehmen, dass ihnen jeweils gleiche Anteile zustehen. Jeder der beiden Ehegatten kann über seinen Anteil verfügen.

Im Falle eines Verkaufs, kann jeder Ehepartner seinen Anteil der Immobilie verkaufen. Wird jedoch diese jedoch als Familienwohnhaus genutzt gibt es gewisse Einschränkungen. In diesem Fall kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden, damit laut § 749 im BGB die Immobilie insgesamt verkauft werden kann.

  • Ein Verkauf des Bruchteils ist jedoch ebenso möglich, insbesondere dann, wenn ein neuer Lebenspartner nach einer Scheidung die Position des geschiedenen Ehepartners einnimmt.

Quellen

Das bürgerliche Gesetzbuch »
Ruhkamp/ Griefers (2003): Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts - Umfassende Erläuterungen, Beispiele und Musterformulare für die Rechtspraxis »