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Viele sind der Meinung, dass sie mit der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrages automatisch zum Eigentümer des Objekts werden. Allerdings ist man beim Erwerb einer Immobilie immer zunächst der Besitzer und wird erst zeitversetzt zum Eigentümer.

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Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Abgrenzung Eigentümer - Besitzer

Anders als bei anderen Kaufverträgen, muss man zwischen den Begriffen "Besitzer" und "Eigentümer" unterscheiden.

Beispielsweise fallen beim Einkaufen im Supermarkt die Vorgänge der Inbesitznahme und des Eigentumsübergangs zeitlich zusammen. Mit dem Akzeptieren des Kaufpreises und dem Bezahlen einer Ware wird man zum Eigentümer und nimmt sie auch gleich in Besitz. Das ist vermutlich der Grund dafür, dass viele die Begriffe synonym verwenden.

Bezogen auf den Kauf einer Immobilie gibt es einen Unterschied. Durch den vom Gesetzgeber festlegten Ablauf eines solchen Rechtsgeschäfts kommt es zu einer zeitlichen Trennung von Besitzübergang und Eigentumsübergang.

  • Der Besitzübergang findet normalerweise nach der Zahlung des Kaufpreises statt. Die Immobilie wird dann mit den Schlüsseln und allen notwendigen Unterlagen vom ehemaligen Eigentümer an den Käufer übergeben. Er darf die Immobilie ab diesem Moment nach seinem Gutdünken nutzen, sie selbst bewohnen oder auch vermieten. Beim Übergang des Besitzes übernimmt der Käufer bereits alle Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie.

  • Der Eigentumsübergang hingegen wird mit der Umschreibung des Grundbuches vollzogen und der Kauf auch formal abgeschlossen. Der Käufer wird dort als neuer Eigentümer eingetragen und gilt ab diesem Moment nicht mehr nur als Besitzer, sondern ist auch rechtlich der Eigentümer der Immobilie. Abhängig davon, wie viel das Grundbuchamt zu tun hat, kann der entsprechende Termin innerhalb einiger Wochen oder auch erst nach einigen Monaten zustandekommen.

Eigentümer - welche Formen es gibt?

Das Immobilienrecht kennt verschiedene Formen von Eigentum. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich vorher klar werden, welche dieser Formen er wählen möchte. Sie hängt allerdings auch davon ab, welche Art von Immobilie man kaufen will.

Unter Alleineigentum versteht man, wenn jemand als Einzelperson eine Immobilie erwirbt und sich alleine ins Grundbuch eintragen lässt. Als Alleineigentümer hat man die alleinige Verfügungsgewalt über sein Eigentum, hat aber dementsprechend auch alle Rechte und Pflichten wahrzunehmen, die sich aus dem Eigentum ergeben.

  • Einen besonderen genießen Ehepartner ohne Rechte am Eigentum. Möchte der Eigentümer eine Immobilie, die als Familienwohnsitz fungiert verkaufen, kann er dies nur mit Zustimmung des Ehepartners.

Als Miteigentum bezeichnet man beispielsweise den Bau einer Immobilie durch mehrere Kapitalgeber. Jeder erhält ein Miteigentum in Form einer sogenannten Eigentumsquote, die auch im Grundbuch vermerkt wird. Soll ein Teil verkauft werden, haben Miteigentümer ein Vorkaufsrecht.

Ein Gesamteigentum entsteht z. B. durch den Erwerb einer Eigentumswohnung in einer aus mehreren Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Man wird sozusagen Teilhaber an einem Gesamteigentum. Ebenso kann sich durch eine gesetzliche Regelung (etwa bezüglich einer Erbengemeinschaft oder eines Ehevertrages) ein Gesamteigentum mit mehreren Beteiligten bilden Bei einer solchen Eigentumskonstellation müssen Entscheidung gemeinsam gefällt werden.

Der Eigentümerwechsel

Wird eine Immobilie verkauft und so ein Eigentümerwechsel vollzogen, befürchten vor allem Mieter in einer solchen Immobilie negative Veränderungen des Status Quo, beispielsweise durch einen neuen Mietvertrag, einen höheren Mietzins oder sogar eine Kündigung.

In Deutschland gilt aber, dass ein Kaufvertrag nicht den Mietvertrag bricht, was bedeutet, dass der Mietvertrag vom Eigentümerwechsel vollkommen unberührt bleibt.


Quellen

Kirchhoff, Ulrike / Ziegelmayer, Claudia: Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer: So machen Sie alle Kosten und Aufwendungen richtig geltend »
Handschumacher, Johannes: Immobilienrecht praxisnah: Basiswissen für Planer »