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Das Kaufrecht ist an mehrere Bedingungen geknüpft. Ein Vertrag kann nur in schriftlicher Form gültig gemacht werden. Will ein Vorkaufsberechtigter sein Recht ausüben, muss er dies innerhalb von drei Monaten gegenüber dem Verkäufer oder dem Eigentümer geltend machen.
Vorkaufsrechte dürfen nur für maximal 25 Jahre geltend gemacht werden. Ein Vorkaufrecht muss ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden. Vorkaufsrechte können einen gesetzlichen oder vertraglichen Ursprung haben.
Die Bedeutung des Vorkaufsrechts
Bei dem Vorkaufsrecht handelt es sich um ein bedingtes Kaufrecht. Das Kaufrecht ist an die Bedingung geknüpft, dass der Verpflichtete das Grundstück an einen Dritten verkauft oder verkaufen will.
Wenn also ein mit dem Vorkaufsrecht belastetes Gundstück einem Erben in der Erbteilung zukommt oder zwangsversteigert oder aber zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben erworben wird, liegt kein Vorkaufsfall vor.
Ein Vorkaufrecht kann zudem einen gesetzlichen oder vertraglichen Ursprung haben.
Das limitierte und das nicht limitierte Vorkaufsrecht
Wenn der Vorkaufvertrag im Kaufpreis fixiert ist, bedarf er der öffentlicher Beurkundung. Dabei wird der Vertrag nur in schriftlicher Form gültig. Die Vorkaufsrechte dürfen maximal für 25 Jahre vereinbart werden und müssen im Grundbuch vorgemerkt werden.
Sobald das Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt wurde, wirkt es während der Dauer der Vormerkung gegenüber allen Eigentümern des Rechtes belasteten Gegenstandes.
Dabei gilt der Preis aus dem Vorkaufsrecht belasteten Kaufvertrag, den der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat.
Was passiert, wenn ein Dritter ein vorkaufsberechtigtes Grundstück erwirbt?
Wenn das vorkaufsrechtbelastete Grundstück an einen Dritten verkauft wird, muss der Verkäufer dem Verkaufsberechtigten über den
- Abschluss
- und Inhalt
des Kaufvertrages in Kenntnis setzen. Dabei kann der Grundbuchverwalter dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb des Eigentums durch einen Dritten mitteilen.
Will ein Vorkaufsberechtigter sein Recht ausüben, muss er dies innerhalb von drei Monaten gegenüber dem Verkäufer oder dem Eigentümer geltend machen. Dabei beginnt die Frist mit der Kenntnis über den Abschluss und Inhalt des Vertrages. Wenn hingegen schon seit Vertragsabschluss zwei Jahre vergangen sind, kann das Recht nicht mehr geltend gemacht werden. Somit wird der Vertrag in vielen Fällen nichtig.
zuständigen Amtsgericht beantragt werden muss.
Lässt sich das Vorkaufsrecht umgehen?
Es gibt einzelne Situationen, in denen man das Vorkaufsrecht tatsächlich umgehen kann. Soll der Kauf einer Immobilie ein zukünftiges Erbe absichern, greift laut gesetzter Vorgaben das Recht nicht. Ebenso ist es beim Verkauf auf Basis einer Zwangsvollstreckung nicht einsetzbar. Ebenfalls kann ein nicht vorhandener Vertrag ein Vorkaufsrecht aushebeln. Auch im Falle eines Erlassvertrages durch den Berechtigten geht das Recht verloren.
Vorkaufsrecht per Vertrag
Zu den Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Vorkaufsrechts gehört die Schriftform der Vereinbarung. Liegt kein solcher Vertrag vor, kann das Recht angefochten werden. Ebenso wichtig ist das Vorliegen eines rechtlich gültigen Kaufvertrags mit einer dritten Partei, denn erst dann kann der Berechtigte von diesem Recht Gebrauch machen. In einem solchen Vertrag müssen folgende Inhalte fixiert werden:
- Name & Anschrift der Parteien (Vorkaufsberechtigter und Vorkaufsverpflichteter)
- Name oder Bezeichnung des betroffenen Gegenstands
- Beginn des Vorkaufsrechts
- Zeitraum der Gültigkeit
- Klausel bezüglich gesetzlicher Erben (Auflistung von Ausnahmeregelungen durchVeräußerung oder Schenkung an Familienangehörige)
- Erklärung bezüglich Verkaufsinformationen (vom Vorkaufsverpflichteten an den Vorkaufsberechtigten)
- Festlegung von möglichen Vertragsstrafen bei Nichtbeachtung der Auskunftspflicht durch den Vorkaufsverpflichteten
- Unterschrift beider Parteien
- Es ist übrigens darauf zu achten, dass die Konditionen, die dem Berechtigten vertraglich zugesichert werden, dieselben sind, die der dritten Partei angeboten wurden.
Quellen
Baugesetzbuch (BauGB) § 24 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 577 »
Dreyer, Klaus: Teilungsversteigerung »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 470 »
Mayer, Günter: Immobilien günstig ersteigern: Zwangsversteigerung: So bereiten Sie sich optimal vor »
Dupont Mercier, Pascal: Immobilien Wissen Kompakt »
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