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Vor allem bei großen Wohnanlagen ist es möglich, dass diese nicht nur einen Eigentümer haben, sondern mehrere. Sie bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Rahmen es Absprachen und Regelungen gibt, die wiederum in der sogenannten Gemeinschaftsordnung festgehalten werden.
Diese Ordnung ist auch bekannt als Satzung, Miteigentumsordnung oder Vereinbarung und damit integraler Bestandteil der Teilungserklärung.
Die rechtlichen Grundlagen für die Gemeinschaftsordnung (GemO) finden sich in § 5 Abs 4 sowie § 10 Abs 2 und Abs 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Was wird in der Gemeinschaftsordnung geregelt?
Wo mehrere Wohnungseigentümer zusammenkommen, da werden Regeln benötigt, um eine funktionierende Verwaltung von gemeinsamem Eigentum zu gewährleisten. Zudem braucht es Strukturen, die klären, wie bei Abstimmungen vorzugehen und zu entscheiden ist.
Deshalb können in der Gemeinschaftsordnung beispielsweise Regeln für folgende Situationen und Vorgänge aufgenommen werden:
- Verteilung der Stimmrechte
- Sondernutzungsrechte
- Nutzung der Wohnanlage
- Festlegung des Umfangs der einzelnen Wohneinheiten
Die detaillierte Definition von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist allerdings nicht Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, sondern wird in der Teilungserklärung geregelt.
Wie lassen sich Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vornehmen?
Zunächst einmal dient diese Ordnung als Basis für die zu erstellende Teilungserklärung, die dann ins Grundbuch eingetragen wird. Wird die Ordnung verändert, muss jedes Mal auch ein neuer Grundbucheintrag vorgenommen werden.
Um Veränderungen an der Ordnung vorzunehmen, sie also in einzelnen Punkten umzuformulieren, sie zu erweitern oder zu kürzen, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Sie müssen ihre Zustimmung sogar mit einer notariell beglaubigten Unterschrift erteilen.
Eine Entscheidung muss also einstimmig getroffen werden, was den Entscheidungsprozess ziemlich schwierig gestalten kann.
- Falls die Teilungserklärung nicht mit der Gemeinschaftsordnung übereinstimmt, so gilt nicht etwa die Teilungserklärung, sondern die Gemeinschaftsordnung. Gibt es nur eine Teilungserklärung und keine Ordnung, so gelten die gesetzlichen Regelungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Gemeinschaftsordnung - Informationsquelle für neue Eigentümer
Wenn man sich eine Eigentumswohnung kauft, dann hat man vor allem die Finanzierung im Blick und freut sich über die eigenen vier Wände. Leider achten viele neue Wohnungseigentümer nur nebenbei auf die Inhalte der Gemeinschaftsordnung.
Dabei können die dort festgelegten Regeln durchaus zu Problemen führen, wenn man als neuer Eigentümer beispielsweise:
- Haustiere hat, die nach der Ordnung verboten sind
- Die Wohnung gewerblich bzw. beruflich nutzen möchte, dies aber unerwünscht ist
- Musiker ist, das laute Musizieren durch die Ordnung aber untersagt wird
- Instandhaltung- oder Sanierungsarbeiten nicht ausführt, die laut Ordnung vorgeschrieben sind
Möchte man eine Eigentumswohnung erwerben, ist es ratsam, sich vorher die Ordnung und auch die Teilungserklärung genau anzuschauen. So bleibt man von unliebsamen Überraschungen verschont.
Quellen
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 5 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 10 »
Kirchhoff, Ulrike: Wohnungseigentum in Frage und Antwort: Erwerb, Finanzierung, Verwaltung, Verkauf »
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