Hauskredit
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Auf einem Grundstück beziehungsweise einer Immobilie können verschiedene Rechte ruhen. Diese werden meist als Sicherheit für Darlehen oder andere Verbindlichkeiten auf der entsprechenden Seite des Grundbuches eingetragen. Die Eintragung geschieht nach einer bestimmten Rangordnung, wenn mehrere Rechte bestehen.

Sie haben im Falle einer Zwangsversteigerung des belasteten Objekts Auswirkungen auf die Verteilung des erzielten Erlöses. Rechtsgrundlage für die Rangfolge bildet § 879 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Aktueller Hypothekenzinssatz

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Wann gewinnt die Rangordnung an Bedeutung?

Solange nur ein einziges Recht auf dem Grundstück oder der Immobilie ruht, ist die Rangordnung ohne Bedeutung. Wird ein Objekt allerdings mit mehreren Rechten belastet, dann spielt die Rangordnung eine wesentliche Rolle bezüglich der Bedienung der jeweiligen Rechte aus dem zu erzielenden Erlös.

Für die Rangordnung spielen folgende Begriffe eine große Rolle:

  • das Sachenrecht (in dessen Rahmen die Reihenfolge entsteht)
  • das Prioritätsprinzip (nach dem die zeitliche Begründung für die Rangordnung entscheidend ist)

Die Festlegung der Rangfolge obliegt dem Grundbuchamt. Für die Bestimmung spielt das Datum des Antragseinganges für ein einzutragendes Recht die entscheidende Rolle. Das Grundbuchamt muss dafür Tag, Stunde und Minute des Eingangs vermerken und die Reihenfolge des postalischen Eingangs übernehmen.

Beispiel für eine Rangordnung

Die Rangordnung ist zwar durch den Zeitpunkt der Eintragung von Rechten vorgegeben, allerdings legen viele Kreditinstitute großen Wert auf ein erstrangiges Darlehen beziehungsweise eine erstrangige Hypothek. In diesem Fall kann man die Hypothek zunächst auf einem hinteren Rang eintragen, allerdings mit der Verpflichtung, sie auf den ersten Rang anzuheben.

Als Beispiel kann hier ein Darlehensnehmer angeführt werden, der bei einer Bank A ein Baudarlehen aufnimmt und dafür eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt. Benötigt er zu einem späteren Zeitpunkt von einer Bank B ein weiteres Darlehen und soll seine Immobilie abermals mit einer Grundschuld belasten, kann er dies zwar tun, die zeitlich später eingetragene Schuld kann aber lediglich den zweiten Platz in der Rangordnung einnehmen, das der erste Platz durch die Grundschuld für Bank A belegt ist.

Rangordnung - Rangfolge ändern

Tatsächlich besteht die Möglichkeit einer Änderung der Rangordnung. Dazu ist allerdings das Einverständnis aller Parteien notwendig. Diese werden aufgrund eines möglichen Schadens, den sie durch die "Rückstufung" ihres Rechts erleiden, meist nur schwer zu überreden sein, auf ihren ursprünglichen Rang zu verzichten.

  • Um den ersten Rang für eine solche Hypothek freizubekommen, kann man entweder eine Löschung des Rechtes auf dem ersten Rang beantragen oder den Inhaber des erstrangigen Rechts zu einem sogenannten Rangrücktritt überreden. Beide Vorgänge sind kompliziert.

Wenn man eine Rangfolge ändern möchte, muss diese Veränderung auf jeden Fall wiederum ins Grundbuch eingetragen werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 879 »
Walhalla Fachredaktion: Das gesamte Immobilienrecht »