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Wer als Eigentümer einer Immobilie (Grundstück, Wohnimmobilie) ein Darlehen benötigt, um beispielsweise auf einem Grundstück ein Haus zu errichten, der muss der kreditgebenden Bank Sicherheiten anbieten.
Meist wird hierfür ein Grundpfandrecht verwendet. Ein solches Pfandrecht stellt die Sicherungshypothek dar.
Was ist eine Sicherungshypothek?
Dabei handelt es sich um eine Unterform der herkömmlichen Hypothek (auch als Verkehrshypothek bezeichnet), bei der der Darlehensnehmer der Bank mittels eines Grundbucheintrags Verfügungsgewalt über eine bereits vorhandene oder noch zu errichtende Immobilie beziehungsweise über ein Grundstück gewährt, falls er z. B. zahlungsunfähig wird.
- Die Sicherungshypothek ist immer eine Buchhypothek, die im Grundbuch auch als solche bezeichnet werden muss. Sicherungshypothek im engen Sinne sind die Bauhandwerkerhypothek, die Zwangshypothek sowie die Arresthypothek. Eine Sicherungshypothek kann auch gegen den ausdrücklichen Willen des Immobilieneigentümers in das Grundbuch eingetragen werden und nennt sich dann Zwangshypothek. Sie darf nur bei Vorliegen eines Vollstreckungstitels vorgenommen werden.
Sie funktioniert nach dem gleichen Prinzip, nur mit dem Unterschied, dass sich die Bank im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers nicht auf den Grundbucheintrag stützen darf. Sie muss auf andere Art beweisen, dass ihre Forderungen, die dem jeweiligen Grundbucheintrag zugrunde liegen, existent sind und der Darlehensnehmer die Schuld am Scheitern des Darlehensvertrages trägt.
Die Sicherungshypothek erlischt automatisch, sobald die noch ausstehende Schuld bezahlt ist. Es entsteht nicht die übliche Eigentümergrundschuld. Diese Form der Hypothek zählt nicht zu den gängigen Sicherheitsleistungen und wird nur verwendet zur:
- Absicherung einer Forderung gegenüber einem Grundstückseigentümer (bei Existenz von bestandsrechtlich gesicherten Beweis-Unterlagen)
- Absicherung von Forderungen im Rahmen von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
- Sicherheit bei Forderungen von öffentlich-rechtlicher Seite gegen einen Grundstückseigentümer
- Sicherung von Inhaberschuldverschreibungen, Wechseln oder Orderpapieren
Wie funktioniert die Sicherungshypothek?
Damit eine solche Hypothek zustande kommt, muss natürlich ein Darlehensvertrag vorliegen. Die Hypothek wird, wie jede andere Hypothek auch, ins Grundbuch eingetragen.
Allerdings besitzt sie keinerlei Beweiskraft bezüglich der eingegangenen Schuld und wird durch das Begleichen der Schuld automatisch gelöscht. Das verleiht ihr eine sogenannte akzessorische Eigenschaft. Das bedeutet, dass die Hypothek fest an die Forderung gebunden ist. Zudem ist diese Form der Hypothek nicht verkehrsfähig, d. h. sie kann nicht übertragen werden.
Vorteile einer Sicherungshypothek
Der große Vorteil einer solchen Hypothek besteht darin, dass sich der Gläubiger mit ihr eine gewisse Sicherheit verschafft, die Schuldsumme zurück zu erhalten. Er sichert sich durch den Eintrag ins Grundbuch zunächst einmal ein mögliches Recht. Für den Schuldner hingegen bedeutet die Sicherungshypothek nicht sofort die Zwangsverwertung seines Eigentums, sondern zeigt lediglich an, dass eine Forderung gegen ihn besteht.
Die Kosten für eine Sicherungshypothek
Bei den Kosten für eine Sicherungshypothek sieht der Gesetzgeber den vollen Gebührensatz vor. Die Höhe der Gebühr hängt dabei vor allem von der Höhe des ermittelten Geschäftswertes beziehungsweise von der Höhe der Schuldsumme ab. Der Mindestgeschäftswert für eine Eintragung beträgt 750 Euro.
Quellen
Schellhammer, Kurt: Schellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen »
Gesetze im Internet: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1184 Sicherungshypothek »
dejure.org: § 62 KostO Eintragung von Belastungen »
Serviceportal Berlin: Zwangshypothek-Eintragung »
Gesetze im Internet: Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG »
Hock, Rainer / Klein, Daniela / Hilbert, Alfred / Deimann, Ernst: Immobiliarvollstreckung »
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