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Ein Bauvorhaben, das mithilfe eines Darlehens finanziert wird, verursacht immer Zinsen, die vom Bauherrn zu tragen sind.
Die Zinsen, die ab dem Zeitpunkt der ersten Auszahlung bis zum Ende der Bauphase (gerechnet bis zum Einzug oder dem Beginn der Vermietung) anfallen, werden Bauzeitzinsen genannt.
Sie können auf verschiedene Weise in die Finanzplanungen des Bauherrn mit einfließen.
Warum werden Bauzeitzinsen fällig?
Jeder Kreditgeber geht ein finanzielles Risiko ein, wenn er Geld in Form eines Darlehens verleiht. Um dieses Risiko zu mindern und selbst Einnahmen aus einem solchen Kreditgeschäft zu erzielen, werden vom Bauherrn verschiedene Zinsen verlangt.
Bei der Berechnung der Gesamtkosten für ein Darlehen sind folgende Zinsarten von Bedeutung:
- effektiver Jahreszins (Zinssatz inklusive Gebühren)
- Sollzins (der Zinssatz für die Darlehenssumme)
- Bereitstellungszins (für nach dem Ablauf des Zeitraums ohne Bereitstellungszinsen noch auf dem Kreditkonto befindliche Beträge)
- Bauzeitzins (für geleistete und noch zu leistende Auszahlungen)
Wie berechnet man Bauzeitzinsen?
Um die Summe der Zinsen zu berechnen, ist es notwenig, zu wissen, welche Zinsen mit in die Berechnung einfließen müssen. Zu diesen gehören vor allem:
- Zinsen für schon ausgezahlte Teilbeträge eines Darlehens
- Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens
Die Berechnung der genauen Summe kann entweder so geschehen, dass der Bauherr sie monatlich bezahlt, wenn sie anfallen oder er kann sie bis zum Ende der Bauphase ansammeln. In diesem Fall müssen sie in die Berechnung des Finanzierungsbedarfs vor Beginn des Bauvorhabens mit eingerechnet werden.
Häufig wird die folgende Formel zur Berechnung verwendet:
- (Fremdmittel x halbe Bauzeit (in Monaten) x Nominalzins) / 100 x 12
Bauzeitzinsen – Online Rechner
Nachteile der Bauzeitzinsen
Möchte der Bauherr die Bauzeitzinsen mit einer monatlichen Zahlung tilgen, muss er eine finanzielle Doppelbelastung tragen, denn er zahlt nicht nur die Bauzeitzinsen, sondern auch noch Miete für sein bisheriges Heim, da die Bauphase ja noch nicht abgeschlossen ist.
Neben diesem Nachteil könnte durch die Bauzeitzinsen eine weitere Schwierigkeit auftauchen: Kommt es zu einer Verlängerung der Bauphase (z. B. durch statische Probleme oder aufgrund von Lieferschwierigkeiten für spezielles Baumaterial), so steigen mit jedem Monat auch die Bauzeitzinsen. Im schlimmsten Fall müsste der Bauherr eine Nachfinanzierung durch ein weiteres Darlehen vornehmen.
Steuerliche Vorteile von Bauzeitzinsen
Wer eine Immobilie baut, um sie nach der Fertigstellung zu vermieten und als Geldanlageobjekt zu verwenden, der kann nach deutschem Recht in der Bauphase entstehende Zinsaufwendungen steuerlich abziehen, indem er sie als Werbungskosten deklariert.
Wird diese Art der Anrechnung von den Finanzbehörden abgelehnt, so hat der Bauherr die Möglichkeit, die Bauzeitzinsen in die Herstellungskosten für die Immobilie mit einzuberechnen und sie so zu einem steuermindernden Element zu machen.
- Diese Regelung ist nachzulesen im § 255 Abs. 3 Satz 2, 2. Halbsatz HGB (Handelsgesetzbuch). Den entsprechenden Paragrafen bezüglich der anrechenbaren Zinsaufwendungen während der Bauphase sind im § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG (Einkommenssteuergesetz) nachzulesen.
Um die Bauzeitzinsen über steuerliche Erleichterungen wieder hereinzuholen, sollte sich der Bauherr mit einem Steuerberater oder seiner kreditgebenden Bank austauschen. Zudem kann ein
Quellen
Perschke, Ronald / Rottenbacher, Frank / Ziska, Daniel / Kuckertz, Wolfgang: Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK: Vorbereitung auf die IHK-Sachkundeprüfung für die Immobiliendarlehensvermittlung nach § 34i GewO »
Sartor, Franz J. / Keller, Helmut: Immobilienfinanzierung: Ein Praxisorientierter Leitfaden für Immobilieninvestoren »
Gesetze im Internet: Einkommenssteuergesetz »
Gesetze im Internet: Handelsgesetzbuch § 255 Bewertungsmaßstäbe »
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