Unter einer Nachfinanzierung versteht man die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits beziehungsweise die Aufstockung des genommenen Darlehens bspw. für eine Immobilie. Dies geschieht immer dann, wenn die eigentliche Baufinanzierung nicht ausreicht. Das Risiko bei einer Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer ist, dass die Kosten im Vergleich zu einem Immobilienkredit meistens höher sind.

Nachfinanzierung abschließen

Manchmal lassen sich die genauen Kosten für den Hausbau oder Wohnungskauf nicht so einfach kalkulieren. Die Ausgaben erhöhen sich oftmals und liegen rapide höher als vorher eingeplant. Gründe für einen höheren Geldbedarf können sein:

  • ein Schaden am Bau durch einen Sturm
  • die Baugrube ist einstürzt
  • die Entscheidung für eine andere Innenausstattung ist gefallen
  • Verzögerung des Baufortschritts (zum Beispiel durch Wasseradern)
  • wenn Bauarbeiten unsachgemäß ausgeführt wurden und Nachbesserungen notwendig sind
  • Ausfall des Bauherrn aus gesundheitlichen Gründen, obwohl Eigenleistungen vorgesehen waren (Fachfirmen müssen beauftragt werden)
  • unvorhersehbarer Kostenanstieg.

Reicht die Summe aus dem Hauskredit und aus dem Eigenkapital nicht mehr aus, müssen der Eigentümer
nachfinanzieren.

Höhere Kosten bei der Nachfinanzierung

Der für die Nachfinanzierung typische höhere Zinssatz erklärt sich mit dem höheren Risiko, das der Kreditgeber bei einer zusätzlichen Finanzierung eingehen muss. Diesem Risiko wird in Form der höheren Sätze vorgebeugt. Ein legitimer Vorgang, der das Vorhaben aber nicht unmöglich macht.

In aller Regel einigt man sich mit demselben Kreditinstitut, bei dem schon die ursprüngliche Baufinanzierung besteht, auf eine Nachfinanzierung.

Anderer Kredit mit neuen Konditionen für die Immobilienfinanzierung?

Schlechtere Konditionen bei der Nachfinanzierung

Ein Grund für die schlechteren Konditionen beim Nachfinanzieren ist der Umstand, dass die Beleihungsgrenze des Objekts mit der bisherigen Baufinanzierung bereits erreicht ist. Diese fehlende Sicherheit lässt sich der Finanzierer teuer bezahlen.

Vor- und Nachteile einer Nachfinanzierung

Eine Baufinanzierung sollte nie zu knapp bemessen werden. Wurde doch zu knapp kalkuliert, ist eine Nachfinanzierung notwendig. Diese Finanzierung sollte so schnell wie möglich beantragt werden, da die Bearbeitung aller Unterlagen durch die Bank mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden ist.

Dass es die Möglichkeit einer Nachfinanzierung aber prinzipiell gibt, ist ein großer Vorteil für die Kreditnehmer. Ansonsten würde die ganze finanzielle Situation der Bauherren in Schieflage geraten.

Es gibt aber auch einige Nachteile, wenn nachfinanziert werden muss, unter anderem:

  • höhere Kosten (Bearbeitungskosten)
  • Bauherren sind durch laufende Finanzierung bereits finanziell vorbelastet
  • nicht mehr genügend Darlehenssicherheiten vorhanden
  • Beleihungsgrenze wurde meistens durch den Immobilienkredit schon erreicht
  • Zinskosten werden höher ausfallen, wenn nachfinanziert werden muss
  • schlechtere Konditionen
  • Raten steigen
  • neue Grundschuldbestellung mit mehr Kosten verbunden (Notarkosten)

Alternativen zur Nachfinanzierung

Die Kosten für eine Nachfinanzierung sind sehr hoch. Deshalb sollte das erste Darlehen hoch genug angesetzt werden, damit gar nicht erst nachfinanziert werden muss. Empfehlenswert sind ca. 10% vom gesamten Etat noch mal als Reserve aufzunehmen.

Eventualitäten, die beim Hausbau passieren können, sollten mit beim ersten Darlehensbetrag eingerechnet werden. Ebenso ist es für Bauherren wichtig, einen gewissen Eigenkapital-Anteil zu besitzen, der nicht mit bei der Finanzierung berücksichtigt wird. Dieser Anteil dient als eiserne Reserve. Manchmal stellt sich schon während des Bauvorhabens heraus, dass der Darlehensbetrag nicht reichen wird. Dann empfiehlt es sich, unwichtige Positionen nach hinten zu schieben.

Der Bau einer Garage oder eines Carports, die Gestaltung des Gartens oder ein Brunnenbau müssen nicht sofort von der Darlehenssumme bezahlt werden. Wenn die Kosten aber dennoch nicht mehr durch den ersten Kredit getragen werden können, bieten sich noch andere Alternativen an.

  • Eine Aufstockung des Grunddarlehens ist meistens eine kostengünstigere Alternative zur Nachfinanzierung. Jedoch nicht immer ist diese Möglichkeit der Aufstockung gegeben.

Beleihungsgrenze erreicht? Nachfinanzierung dennoch möglich

Wenn die eigentliche Beleihgrenze des Objekts bereits überschritten oder annähernd erreicht ist, wird die Nachfinanzierung schwieriger.

Dann sollte man das Gespräch mit seiner Bank nicht scheuen - in aller Regel findet sich fast immer eine weitere Möglichkeit. Schließlich hat auch das Geldhaus selbst kein Interesse daran, dass die gesamte Finanzierung scheitert.

Am besten fragen die Bauherren bei finanziellen Problemen bei ihren Verwandten nach, ob sie ihnen einen Geldbetrag leihen können, den sie in monatlichen Raten abbezahlen. Wenn es sich nur um eine kleine finanzielle Lücke handelt, ist dies auf jeden Fall eine gute Lösung.

Risiko der Nachfinanzierung durch gute Planung verringern

Oft sind unvorhergesehene Einflüsse wie Unfall, Krankheit und damit geringeres Einkommen oder höhere Gewalt wie Sturmschäden die Ursache für den Bedarf einer Nachfinanzierung. Es besteht also absolut kein Grund, sich aus Scham dieser hilfreichen Methode nicht zu bedienen.

Das Risiko der Notwendigkeit einer Nachfinanzierung reduziert man übrigens auch, indem man von Anfang an seinen Baukredit nicht zu knapp kalkuliert und Luft für schwächere Perioden lässt. So vermeidet man zusätzliche Kosten.


Quellen

Gesetz zur Ergänzung des Finanzdienstleistungaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz) »)