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Wer bereits ein Grundstück mit Eigenheim oder anderes Wohneigentum besitzt und eine Baufinanzierung bzw. einen Hauskredit benötigt, der kann auf seine Immobilie eine Grundschuld eintragen lassen.
Die Grundschuldbestellung ist ein kurzer, formal-rechtlicher Akt auf dem Grundbuchamt, bei dem ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen wird.
Der Eigentümer erhält im Gegenzug für eine Grundschuldbestellung einen Kredit für eine Bau- oder Kauffinanzierung, willigt aber auch ein, dass der Kreditgeber Zugriff auf die Immobilie erhält, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht vereinbarungsgemäß erfolgt.
Durch die Grundschuld hat der Geldgeber dann die Möglichkeit, die Immobilie unter Zwangsverwaltung stellen zu lassen oder sogar eine Zwangsversteigerung anzustreben, um sein Geld zurückzubekommen.
Gesetzliche Rahmenbedingungen für eine Grundschuldbestellung
Für eine Grundschuldbestellung gibt es formell-rechtliche sowie materiell-rechtliche Vorgaben:
- Die Grundschuld ist ein dingliches Recht.
- Sie wird auf ein Grundstück bzw. auf ein grundstücksgleiches Recht (Wohneigentum) eingetragen.
- Sie kann auch auf ein Erbbaurecht bezogen sein.
- Die Bestellung der Grundschuld erfolgt durch Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch.
- Sie bezieht sich nicht auf einen bestimmten Kredit, sondern steht zunächst unabhängig von einer expliziten Forderung.
Die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist ein juristischer Begriif, der beschreibt, dass der Erlös bzw. der noch geschuldete Betrag bei einer Versteigerung vorranig an den Kreditgeber übergeht.
Dieser rechtliche Begriff beschreibt die persönliche Haftung des Kreditgebers für das übrige bewegliche Gesamtvermögen, sollte beispielsweise der bei einer Zwangsversteigerung erzielte Erlös die ausstehende Restschuld des Kreditnehmers nicht begleichen. Der Kreditnehmer ist somit dazu brerechtigt, auch in das sonstige Vermögen (wie Aktien, Geschäftsguthaben, Schmuck / Edelmetalle oder Luxusgegenstände) zu vollstrecken.
Der Ablauf einer Grundschuldbestellung
Für die Grundschuldbestellung ist dem Notar ein Grundschuldbestellungsformular des finanzierenden Kreditinstituts vorzulegen. Der Notar leitet das ausgefüllte Formular zur Beurkundung weiter an das Grundbuchamt. Hier wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, der Kreditnehmer erhält die entsprechende Urkunde sowie einen Grundbuchauszug.
- Die Grundschuldbestellung sollte so schnell wie möglich (z. B. bereits beim ersten Notartermin) vorgenommen werden. Grund: Nur wenn die Eintragung wirklich vorhanden ist, wird die Darlehenssumme auch ausgezahlt.
Die Grundschuldbestellung erfolgt unabhängig von bewilligten Darlehen
Die Besonderheit einer Grundschuld besteht darin, dass sie durch die Grundschuldbestellung erst einmal einfach vorhanden ist und genutzt werden kann. Das bedeutet, dass sie sich nicht nur auf einen ganz bestimmten Baukredit oder ein bestimmtes Hypothekendarlehen bezieht. Die Grundschuld kann demnach für mehrere Darlehen verwendet werden.
- Wird ein Darlehen, für das die Grundschuldbestellung als Sicherungsvertrag dient, zurückgezahlt, kann der Eigentümer die Grundschuld im Grundbuch belassen und für weitere Kredite als Sicherheit anbieten. Hierzu muss allerdings ein neuer Sicherungsvertrag aufgesetzt werden.
Gerade die Flexibilität einer Grundschuldbestellung macht diese Form der Sicherung gegenüber einer Hypothek attraktiver für Kreditnehmer. Viele belassen die Grundschuld nach Tilgung eines Darlehens im Grundbuch und nutzen sie später nochmals.
Wichtige Fakten der Grundschuldbestellung
- Die Grundschuldbestellung ist ein materiell-rechtlicher und formell-rechtlicher Akt.
- Die Grundschuldbestellungsurkunde gilt als Sicherungsvertrag und stellt eine AGB dar.
- Sie unterliegt einer gerichtlichen Inhaltskontrolle von Haftungsklauseln.
- Sie muss entweder notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden.
- Eine Bestellung der Grundschuld ist dem zuständigen Grundbuchamt vorzulegen.
- Sie ist oft Voraussetzung für einen Kauf- oder Baukredit.
Quellen
Marburger, Christian: Grundschuldbestellung und Übernahme der persönlichen Haftung »
Westermann, Harm Peter / Eickmann, Dieter / Gursky, Karl-Heinz: Sachenrecht »
Uhlir, Kerstin: Die Sicherungsgrundschuld nach dem Risikobegrenzungsgesetz »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »
Kreditvergleich 
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