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Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Kaufvertrag von zentraler Bedeutung, da er den Nachweis für die Rechtsgültigkeit des Erwerbs darstellt. Ein fester Bestandteil des Kaufvertrages ist immer eine Bezugsurkunde bzw. Verweisungsurkunde.

Durch sie kann das eigentlich erforderliche Verlesen des gesamten Hauptvertragswerkes beim Notar wegfallen, da der Inhalt der vorher erstellten Bezugsurkunde als von den Parteien gelesen und genehmigt gilt.

Das bedeutet nichts anderes, als dass die Urkunde Regelungen enthält, auf die der Kaufvertrag zwar verweist, welche aber der Notar mit Zustimmung der Vertragsparteien beim eigentlichen Vertragsschluss nicht mehr vorlesen muss.

Solche Urkunden kommen hauptsächlich bei neu zu errichtenden Immobilien zum Einsatz, sehr oft finden sie sich im Rahmen sogenannter Bauträgerverträge. Rechtliche Grundlagen für dieses Vorgehen sind § 13 und § 14 Beurkundungsgesetz (BeurkG).

Inhaltsverzeichnis:

  1. Kaufvertrag
  2. Muster
  3. Notar

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Stand: 05.12.2019 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Bezugsurkunde als wesentlicher Teil des Kaufvertrags

Ein wichtiger Teil eines Kaufvertrages im Rahmen eines Immobilienkaufes ist die Bezugsurkunde, unter der eine notarielle Urkunde zu verstehen ist, die die Verbindung zwischen dem Verkauf einer neu errichteten Eigentumswohnung und der sogenannten Teilungserklärung verdeutlicht. Sie wird auch als Verweisungsurkunde bezeichnet.

Der Inhalt dieser Urkunde sind vor allem folgende Unterlagen:

  • Baubeschreibung
  • Lagepläne
  • Aufteilungspläne (vorläufig)
  • Teilungserklärung (wenn die Bezugsurkunde nicht Teil des Vertrages ist)
  • Sondernutzungsplan
  • Gemeinschaftsordnung
  • Urkunde bezüglich vorliegender Dienstbarkeiten (falls bereits erstellt)
  • Da es beim Kauf oder Verkauf von Immobilien um hohe Geldbeträge geht, hat der Gesetzgeber klare Vorgaben gemacht und fordert ein ganzes Vertragswerk, durch welches das jeweilige Immobiliengeschäft rechtssicher und transparent abgeschlossen wird. Auf diese Weise lassen sich spätere Rechtsstreitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer verhindern.

Muster für eine Bezugsurkunde

Im Internet kann man sich auf verschiedenen Websites von Notaren eine solche Bezugsurkunde als pdf-Datei anschauen. Sie wurden aus Datenschutzgründen zum Teil endpersonalisiert, um die Persönlichkeitsrechte der beteiligten Parteien zu schützen.

Die Hauptbestandteile der Bezugsurkunde sind vor allem folgende:

  • Nummer der Urkundenrolle
  • Name des Notars
  • Namen der Vertragsparteien
  • Auflistung der beigefügten Unterlagen
  • Sonstige Absprachen
  • Unterschrift der Vertragsparteien
  • Beglaubigung des Notars

Jeder Notar kann im Rahmen des vorgeschriebenen Inhalts seine eigene Bezugsurkunde erstellen. Es existieren zwar Empfehlungen bzw. Richtlinien der Bundesnotarkammer, die sich mit der Gestaltung einer solchen Urkunde befassen, diese Empfehlungen sind für den Notar allerdings nicht bindend.

Die von der Bundesnotarkammer veröffentlichten Richtlinien dienen hauptsächlich dazu, den Mitgliedern der Notarkammern Handwerkszeug für die Erstellung von Bezugsurkunden an die Hand zu geben.

Wofür braucht es einen Notar?

Damit die Bezugsurkunde ihre Wirksamkeit entfaltet und ihre Inhalte nicht vom Notar verlesen werden müssen, ist es zwingend erforderlich, dass die Beteiligten den Inhalt kennen. Außerdem müssen die der Urkunde beigefügten Unterlagen beim Notartermin vorliegen, falls eine der Vertragsparteien Einsicht verlangt.

Informationen darüber, welche Bestandteile ein Kaufvertrag beim Erwerb bzw. Verkauf einer Immobilie enthalten muss, können beim Notar eingeholt werden. Seine Mitarbeit ist bei Immobiliengeschäften gesetzlich vorgeschrieben. Er erstellt normalerweise ein solches Vertragswerk einschließlich der Bezugsurkunde für die Parteien. Zudem lässt er die notwendigen Eintragungen im Grundbuch vornehmen.


Quellen

Beurkundungsgesetz (BeurkG) § 13 »
Beurkundungsgesetz (BeurkG) § 14 »
Rothmann, Laura: Beurkundung und Bezugnahme: Zum verfahrensrechtlichen Umgang mit komplexen Vertragswerken »