Premium Themen:
Der Nießbrauch wird in § 1030 BGB als Nutzungsrecht an einer Sache beschrieben. Dazu zählt nicht nur das lebenslange Recht, in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen.
Nießbrauch bedeutet auch, dass der Begünstigte im Besitz der wirtschaftlichen Vorteile bleibt.
Er darf eine Immobilie also nicht nur bewohnen, sondern ist auch dazu berechtigt ist, diese zu vermieten, wobei ihm die Mieteinnahmen zu seiner Verfügung stehen.
So gibt es auf der einen Seite den bloßen Eigentümer einer Immobilie, auf der anderen Seite den Nießbraucher, an dem das Recht der Nutzung und der Fruchtziehung (Ertrag der Immobilie, z.B. Mieteinnahmen) abgegeben wurde.
- Verkauft der Eigentümer das Haus, so bleibt der Nießbrauch davon unberührt. Erst mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt - wenn nicht anders vereinbart - diese Regelung und wird aus dem Grundbuch entfernt.
Worauf ist beim Nießbrauch zu achten?
Mit dem Nießbrauchrecht übernimmt der Begünstigte die Verpflichtung, das Anwesen pfleglich zu behandeln und im Sinne des Immoblieneigentümers zu wirtschaften. Zudem hat er beispielsweise nutzungsbedingte Reparaturen durchführen zu lassen.
Eine Besonderheit beim Nießbrauch ist die Tatsache, dass der Begünstigte während des Nießbrauchs sämtliche Lasten zu tragen hat, die sich auf das Eigentum beziehen, z. B. adäquate Versicherungen.
Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken möchte, dort aber wohnen bleiben will, sollte unbedingt einen Nießbrauch vereinbaren. Tut er dies nicht und unterschreibt den Schenkungsvertrag, geht das Eigentum unwiderruflich an den Beschenkten und der Schenkende hat keinerlei Rechte mehr.
Nießbrauch im Grundbuch
Der Nießbrauch als Nutzungsrecht muss in Form einer sogenannten Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen sein. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Begünstigte folgende Rechte besitzt beziehungsweise folgendes tun darf:
- Wohnrecht für eine Wohnung oder ein Haus (lebenslang)
- Nutzung eines Grundstücks, das mit einem Nießbrauch belegt ist
- Recht zur Vermietung
- Besitz an den wirtschaftlichen Vorteilen
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ins Grundbuch ist hauptsächlich sinnvoll, wenn ein Nachbar beispielsweise durch einen Nießbrauchs die Erlaubnis hat, einen über das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück führenden Zufahrtsweg zu nutzen.
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Das deutsche Recht kennt unterschiedliche Nießbrauchsrechte, die dem Begünstigten zufallen können. Die Dienstbarkeit kann untergliedert werden in die folgenden Rechte:
- Zuwendungsnießbrauch (der Inhaber des Nießbrauchsrechtes profitiert von erwirtschafteten Einnahmen)
- Nachrangiger Nießbrauch (beschreibt ein Nutzungsrecht von Erben)
- Vorbehaltsnießbrauch (beim Eigentumsübertrag erhält der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht, das später in ein festes Recht übergeht)
- Bruchteilnießbrauch (das Nutzungsrecht ist auf einen Miteigentumsanteil begrenzt)
- Quotennießbrauch (gilt für einen bestimmten Teil der betreffenden Sache)
- Wer ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, der muss sich im Klaren sein, was ein solches Nutzungsrecht für ihn als neuen Eigentümer bedeutet. Eine Dienstbarkeit kann einschneidende Einschränkungen nach sich ziehen.
Gibt es Steuervorteile durch den Nießbrauch?
Der so genannte entgeltliche Zuwendungsnießbrauch kann für Nießbraucher und Eigentümer steuerliche Vorteile bringen.
- Vermietet der Nießbraucher das Gebäude, erzielt er Einnahmen in Form von Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung. Zahlt er aus diesen Einnahmen ein Entgelt an den Eigentümer, gelten diese als Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung. Beide können diese Einnahmen geltend machen:
- Der Nießbraucher kann seine Einnahmen als Werbungskosten geltend machen.
- Der Eigentümer kann hingegen die Gebäudeabschreibung geltend machen.
- Derjenige von beiden, der Herstellungs- oder Erhaltungskosten aufwenden muss, kann diese als Werbungskosten anführen.
Die Werbungskosten können von beiden Parteien entsprechend dem Verhältnis zwischen dem Nießbrauchentgelt und dem Kapitalwert des Nießbrauchs steuerlich abgesetzt werden.
Die im Jahre 2009 durchgeführte Erbschaftssteuerreform führte zu einer Steigerung der Attraktivität der Nießbrauchsregelung, denn durch den Nießbrauch kommt es zu einer geminderten Versteuerung des Wertes einer Immobilie. Ausschlaggebend für die Errechnung der jeweiligen Versteuerung ist der Altersfaktor der so genannten Lebenserwartungsabelle.
Vertrauen ist gut, Nießbrauch ist besser!
Immer mehr Immobilieneigentümer spielen mit dem Gedanken, ihr Grundstück und alle dazugehörenden Gebäude aus steuerrechtlichen Gründen an ihre Kinder weiterzugeben. Bei einer solchen Schenkung sollte man sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch notariell beglaubigen lassen, damit man bei einem Streit mit den beschenkten Kindern oder bei einem vielleicht notwendigen Verkauf nicht plötzlich ohne Dach über dem Kopf dasteht.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §1030 »
Schellhammer, Kurt: Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen: samt Wohnungseigentums- und Grundbuchrecht »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Jünemann, Matthias: Immobilien erben und vererben »
Bornewasser, Ludger / Klinger, Bernhard F.: Schenkung von Immobilien: Grundbesitz steueroptimiert übertragen und den Schenker absichern »
Kreditvergleich 
Hauspreis Rechner 
Hauskauf Nebenkosten 