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Der Nießbrauch wird in § 1030 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) als Nutzungsrecht an einer Sache beschrieben.
Dazu zählt nicht nur das lebenslange Recht, in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen.

Nießbrauch bedeutet auch, dass der Begünstigte im Besitz der wirtschaftlichen Vorteile bleibt.

Das bedeutet, dass er eine Immobilie nicht nur bewohnen darf, sondern auch dazu berechtigt ist, diese zu vermieten, wobei ihm die Mieteinnahmen zu seiner Verfügung stehen.

So gibt es auf der einen Seite den bloßen Eigentümer einer Immobilie, auf der anderen Seite den Nießbraucher, an dem das Recht der Nutzung und der Fruchtziehung (Ertrag der Immobilie, z.B. Mieteinnahmen) abgegeben wurde.

  • Verkauft der Eigentümer das Haus, so bleibt der Nießbrauch davon unberührt. Erst mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt - wenn nicht anders vereinbart - diese Regelung und wird aus dem Grundbuch entfernt.

Worauf ist beim Nießbrauch zu achten?

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Mit dem Nießbrauchrecht übernimmt der Begünstigte die Verpflichtung, das Anwesen pfleglich zu behandeln und im Sinne des Immoblieneigentümers zu wirtschaften. Zudem hat er beispielsweise nutzungsbedingte Reparaturen durchführen zu lassen.

Eine Besonderheit beim Nießbrauch ist die Tatsache, dass der Begünstigte während des Nießbrauchs sämtliche Lasten zu tragen hat, die sich auf das Eigentum beziehen, z. B. adäquate Versicherungen.

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken möchte, dort aber wohnen bleiben will, sollte unbedingt einen Nießbrauch vereinbaren. Tut er dies nicht und unterschreibt den Schenkungsvertrag, geht das Eigentum unwiderruflich an den Beschenkten und der Schenkende hat keinerlei Rechte mehr.

Gibt es Steuervorteile durch den Nießbrauch?

Der so genannte entgeltliche Zuwendungsnießbrauch kann für Nießbraucher und Eigentümer steuerliche Vorteile bringen.

  • Vermietet der Nießbraucher das Gebäude, erzielt er Einnahmen in Form von Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung. Zahlt er aus diesen Einnahmen ein Entgelt an den Eigentümer, gelten diese als Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung. Beide können diese Einnahmen geltend machen:

Die Werbungskosten können von beiden Parteien entsprechend dem Verhältnis zwischen dem Nießbrauchentgelt und dem Kapitalwert des Nießbrauchs steuerlich abgesetzt werden.

Die im Jahre 2009 durchgeführte Erbschaftssteuerreform führte zu einer Steigerung der Attraktivität der Nießbrauchsregelung, denn durch den Nießbrauch kommt es zu einer geminderten Versteuerung des Wertes einer Immobilie. Ausschlaggebend für die Errechnung der jeweiligen Versteuerung ist der Altersfaktor der so genannten Lebenserwartungsabelle.

Vertrauen ist gut, Nießbrauch ist besser!

Immer mehr Immobilieneigentümer spielen mit dem Gedanken, ihr Grundstück und alle dazugehörenden Gebäude aus steuerrechtlichen Gründen an ihre Kinder weiterzugeben. Bei einer solchen Schenkung sollte man sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch notariell beglaubigen lassen, damit man bei einem Streit mit den beschenkten Kindern oder bei einem vielleicht notwendigen Verkauf nicht plötzlich ohne Dach über dem Kopf dasteht.


Quellen

Schellhammer, Kurt: Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen: samt Wohnungseigentums- und Grundbuchrecht »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken »
Jünemann, Matthias: Immobilien erben und vererben »


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