Um zu entscheiden, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt und ob man damit eine gute Rendite erzielen kann, muss man den Verkehrs- oder Marktwert kennen und abschätzen können, ob der Kaufpreis angemessen ist. Hierbei hilft die Maklerformel.

Nach wie vor sind Immobilien im Vergleich zu Aktien weniger riskante und krisengeschüttelte Möglichkeiten, um sein Geld zu investieren. Doch sie sind nur dann auch gute Investmentoptionen, wenn auch die Rendite stimmt.

Bei Wohnimmobilien sind Nettorenditen von 5 bis 6 Prozent keine Seltenheit. Das mag wenig im Vergleich zu versprochenen Renditen bei bestimmten Aktienfonds klingen, im Vergleich zu den gegenwärtigen Zinsen auf Sparvarianten wie dem Tagesgeldkonto oder dem klassischen Sparbuch, erscheint die Wohnimmobilien-Renditen jedoch in einem anderen Licht.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.34%1.02%1.42%

Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Die Maklerformel: der Faktor ist entscheidend

Der sogenannte Faktor (häufig findet sich dafür auch die eher verwirrende Bezeichnung 'Vervielfältiger') ist im Grunde nichts anderes als der Kehrwert der Rendite und beschreibt, das wie-viel-Fache der Brutto-Jahresmieteinnahmen die Immobilie kostet.

Um die Anwendung des Faktors in der Maklerformel sowie deren Nutzen bei der Überprüfung eines Kaufpreises zu demonstrieren, verwenden wir eine Beispielrechnung.

  • Bekannt sind die jährlichen Miteinnahmen von 32.000. Der ortsübliche Faktor liegt bei 13. Um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, benutzen wir nun die Maklerformel:
    Ortsüblicher Faktor x Jahresmieteinnahmen = Kaufpreis
    In Zahlen ausgedrückt: 13 x 32.000€= 416.000€.

Ein realistischer Kaufpreis liegt nach unserer Beispielrechnung also bei 416.000€.

  • Der Faktor ist immer ortsabhängig. Um den Kaufpreis richtig einschätzen zu können, sollte man sich vor dem Kauf über den ortsüblichen Faktor informieren.

Die Maklerformel schützt vor überteuerten Käufen

Nehmen wir weiter an, das Objekt wird nicht zu diesem Preis, sondern zu 500.000€ angeboten. Wir haben im ersten Schritt bereits ermittelt, dass ein realistischer Kaufpreis bei 416.000€ liegen würde. Die Differenz zwischen diesem und dem Angebotspreis liegt jedoch bei 84.000€!

Mithilfe der Maklerformel hat man jetzt nicht nur den Kaufpreis überprüft, sondern sich selbst eine sehr gute Position für die Nachverhandlungen verschafft.

Maklerformel: Rendite und Faktor selbst ermitteln

Auch die Angaben der zu erwartenden Rendite und zum Faktor kann man selbst noch einmal nachrechnen.

Ermittlung der Rendite
  • Im Brutto-Kaufpreis sind neben dem Kaufpreis der Immobilie auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Gerichts-, Makler- und Notargebühren sowie die Grundsteuern enthalten.

Für diese Beispielrechnung nehmen wir einen Brutto-Kaufpreis von 500.000€ an. Weitere Kosten fallen nicht an, auf eine Renovierung kann verzichtet werden.

  • Die jährlichen Mieteinnahmen betragen ca. 32.000€. Anhand der bekannten Zahlen lässt sich die Rendite in zwei Rechenschritten ermitteln. Im ersten Rechenschritt teilt man zunächst die Summe der jährlichen Mieteinnahmen durch den Bruttokaufpreis. Im zweiten Rechenschritt multipliziert man dieses Ergebnis mit 100, also:

Rechenschritt 1: 32.000€ : 500.000€ = 0,064

Rechenschritt 2: 0,064 x 100= 6,4

Die Rendite dieser Immobilie beträgt demnach also 6,4%.

Überprüfung des Faktors

  • Um zu ermitteln, welcher Faktor dem Kaufpreis einer Immobilie zugrunde liegt, teilt man die Zahl 100 durch die Rendite.

In unserem Beispiel ergibt sich damit die folgende Rechnung:

100 : 6,4= 15,6

Dem Kaufpreis liegt demnach ein Faktor von 15,6 zu Grunde.

Mit dem Faktor auf einen Blick den Kaufpreis überprüfen

In unserem Beispiel oben lag der ortsübliche Faktor bei 13.Dies würde bedeuten, dass mit 15,6 ein zu hoher Faktor zu Grunde liegen würde, was wiederum einen überteuerten Kaufpreis bedeutet.

Allgemein lässt sich sagen, dass in sogenannten B- und C-Lagen von Immobilien der Faktor in der Regel zwischen 12 und 17 liegt.

  • Je kleiner der Faktor, desto höher ist die zu erwartende Rendite. 

Weitere Rechner zum Thema Hausbau und Hauskauf


Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Baugesetzbuch »
Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online »
Pachowsky, Reinhold: Immobilien als Kapitalanlage: So entscheiden Sie richtig und investieren krisenfest »
Siepe, Werne u.a.: Handbuch Eigentumswohnung: Kauf, Pflege, Verwaltung »