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Als Refinanzierung im Bereich der Immobiliengeschäfte verstehen Experten die Anschlussfinanzierung für ein Immobiliendarlehen, wenn die Sollzinsbindung ausläuft. Eine Refinanzierung kann sowohl von Privatpersonen, als auch von Institutionen angestrebt werden.

Allerdings kommt sie meist bei privaten Bauherren zum Einsatz, die ihre Baufinanzierung entweder aufgrund unvorhergesehener Ereignisse verlängern müssen oder die eine klassische Anschlussfinanzierung benötigen. Bei der Refinanzierung geht es um eine Neuverhandlung der Darlehenskonditionen.

Die Bank, die das ursprüngliche Darlehen gewährt hat, ist verpflichtet, dem Darlehensnehmer 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot zur Refinanzierung vorzulegen. Dies ist in § 493 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorgeschrieben.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.4%1.08%1.53%

Stand: 24.05.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Refinanzierung von Immobiliendarlehen

Vor allem für den Bau oder Kauf von Immobilien wird eine große Menge an finanziellen Mitteln benötigt. Um diese hohen Summen tilgen zu können, beträgt die Laufzeit solcher Immobiliendarlehen oft 20 Jahre oder mehr. Allerdings wählen viele, je nach Zinsniveau und Zinsausblick bei Vertragsabschluss, unterschiedlich lange Sollzinsbindungen.

Da sich diese Bindung in den meisten Fällen nicht über die gesamte Laufzeit erstreckt, wird eine Refinanzierung notwendig. Diese kann der Darlehensnehmer mithilfe der bisherigen Bank organisieren oder er sucht sich eine Bank mit besseren Konditionen für die Refinanzierung.

Refinanzierung durch Banken

refinanzierung

Will eine Bank die Refinanzierung von Darlehen für den Erwerb einer Immobilie vornehmen, dann hat sie die Möglichkeit, verschiedene Schuldverschreibungen zu vergeben. Dazu gehören:

Die Banken nutzen aber auch das Geld ihrer Anleger für die Rückfinanzierung. Erhält eine Bank beispielsweise von einem Investor eine bestimmte Summe Geld für die Dauer von 20 Jahren, dann wird sie diesem eine jährliche Rendite von 1,1 % gewähren. Das erhaltene Geld gibt die Bank, ebenfalls für die Dauer von 20 Jahren, als Baufinanzierungskredit an einen Darlehensnehmer weiter und verlangt dafür 1,8 % Zinsen.

Auf diese Weise kann die Bank dem Investor seine Rendite zahlen und hat durch die Differenz von 0,7 %, die zwischen Einlagezinsen und Darlehenszinsen besteht, zudem noch einen Gewinn erwirtschaftet.

Beispiel für die Refinanzierung eines Immobiliendarlehens

Es gibt zwei Szenarien, vor denen derjenige stehen kann, der eine Refinanzierung eines Immobiliendarlehens benötigt. Dafür verantwortlich ist die Entscheidung bezüglich der Länge der Sollzinsbindung aufgrund des Zinsniveaus bei Vertragsabschluss:

Sind die Bauzinsen während der langen Sollzinsbindung noch weiter gesunken, kann der Darlehensnehmer bei der Refinanzierung davon profitieren, denn er hat eine gute Verhandlungsbasis für die Anschlussfinanzierung. Sind die Zinsen hingegen stark gestiegen, kann die Refinanzierung eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringen.

  • Da die Restsumme durch die lange Bindung aber bereits sehr viel geringer ist, steht der Darlehensnehmer in beiden Fällen deutlich besser da, als bei einer kurzen Zinsbindung und gestiegenen Bauzinssätzen.

Wurde dagegen eine kurze Sollzinsbindung gewählt, profitiert der Darlehensnehmer ebenfalls, wenn die Zinsen inzwischen gesunken sind. Haben sie sich allerdings erhöht, kann das durchaus das Ende bedeuten, denn die Rückfinanzierung und der zu vergebene Zinssatz orientiert sich an der Höhe der Restsumme.

Da diese nach einer kurzen Sollzinsbindung noch sehr hoch sein dürfte, muss der Darlehensnehmer bei der Anschlussfinanzierung wiederum mit sehr hohen Zinsen rechnen.

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Der Zinssatz bei der Refinanzierung

Der Zinssatz beschreibt die Höhe der Zinsen, die eine Bank zahlen muss, wenn sie sich bei anderen Banken beziehungsweise der Zentralbank Geld leihen möchte. Diese Art der Refinanzierung ist notwendig, damit ein Kreditinstitut überhaupt in der Lage ist, beispielsweise Immobiliendarlehen an Kunden zu vergeben. Es gibt dafür zwei unterschiedliche Zinssätze:

Beide Sätze werden von der EZB (Europäische Zentralbank) vorgegeben. Sie werden auch bei der Refinanzierung (Anschlussfinanzierung) von Immobiliendarlehen für Privatkunden herangezogen und dienen als Basiswert für den Zinssatz, den die Bank dem Kunden vorschlägt. Seine Höhe hängt vor allem von der Höhe der noch zu tilgenden Darlehenssumme ab.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 493 »
Vorholz, Günter: Internationale Immobilienökonomie: Globalisierung der Immobilienmärkte »
Brauer, Kerry-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht - Steuern - Marketing- Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung »


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