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Die Auflassungsvormerkung bekommt Bedeutung, wenn bei einem Immobilienkauf zwar der Kaufvertrag bereits unterzeichnet wurde, aber die sogenannte Auflassung, die für den endgültigen Eigentumswechsel notwendig ist, noch nicht ins Grundbuch eingetragen ist.

Mit der Vormerkung wird dieser Wechsel sozusagen offiziell angekündigt. Eine solche Auflassungsvormerkung kann auch von Banken bei der Vergabe von Immobiliendarlehen gefordert werden. Sie regelt zudem die jeweilige Haftung im Falle von unrechtmäßiger Nutzung und eventueller Schäden am jeweiligen Grundstück.

Rechtliche Grundlage sind hier die §§ 873 und 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), die die Vormerkung sowie ihre Eintragung ins Grundbuch behandeln.

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Stand: 17.08.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Dauer einer Auflassungsvormerkung

Eine solche Vormerkung der Auflassung ist grundsätzlich nicht von langer Dauer, ihre Gültigkeit währt in der Regel so lange, bis das Rechtsgeschäft des Immobilienkaufes abgeschlossen ist. Faktoren für die Dauer sind unter anderem:

Normalerweise ist bei einer Auflassungsvormerkung eine Gültigkeit für 4 bis 8 Wochen notwendig. Natürlich kann sich die Zeit durch ein stark beanspruchtes Grundbuchamt und dadurch auftretende Verzögerungen eventuell noch verlängern.

Kosten für eine Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung

Bezüglich der Kosten für eine Auflassungsvormerkung spielt vor allem der Wert der jeweiligen Immobilie ein große Rolle. Meist fallen Kosten in Höhe von 50 Prozent des Betrages an, der später für die Eintragung fällig wird.

Bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro muss normalerweise mit Kosten in Höhe von 600 Euro für die eigentliche Eintragung ins Grundbuch gerechnet werden, die Kosten für die Auflassungsvormerkung würden in diesem Fall circa 300 Euro betragen.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Ist eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen, erachten dem Käufer der Immobilie daraus verschiedene Rechte. beispielsweise kann das vorgemerkte Grundstück nicht mehr beliehen werden.

Laut Gesetzgeber darf der neue Eigentümer ein solches, unrechtmäßig eingetragenes Grundpfandrecht löschen lassen. Es ergeben sich also durch die Auflassungsvormerkung folgende Besonderheiten für beide Vertragsparteien:

  • Ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, ohne wenigstens eine Auflassungsvormerkung vornehmen zu lassen, kann den Käufer vor Probleme stellen. Er könnte beim Fehlen einer solchen Vormerkung nicht verhindern, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt und die Immobilie an jemanden veräußert, der ihm einen deutlich höheren Kaufpreis zahlt.

Sehr negativ kann sich eine eingetragene Auflasssungsvormerkung für den Käufer dann auswirken, wenn vor der Eintragung nicht sämtliche, auf der Immobilie ruhenden Belastungen getilgt wurden. Durch die Vormerkung geht nämlich nicht nur die Immobilie in sein Eigentum über, sondern auch die Belastungen.

Deshalb sollte der Käufer immer darauf achten, dass die Immobilie, die er erwerben möchte frei von jeglichen Belastungen (z. B. Grundpfandrechtes) ist.

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Auflassungsvormerkung löschen

Eine ins Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung kann nicht einfach gelöscht werden. Dafür ist in der Regel die Zustimmung des Käufers notwendig, dessen Rechte die Vormerkung ja schützen soll.

Wenn der Verkauf einer Immobilie aber doch nicht zustandekommen, weil beispielsweise der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringt, steht die Auflassungsvormerkung dennoch im Grundbuch und verhindert, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie an jemand anderen veräußern kann.

Ein Weg, solche Probleme zu umgehen, besteht darin, bereits beim Abschluss des Kaufvertrages dem beteiligten Notar eine Löschungsvollmacht auszustellen. Dazu werden detailliert alle Voraussetzungen festgehalten, die dazu führen können, diese Vollmacht anzuwenden.

Der Käufer kann sich aber auch seinerseits dazu bereit erklären, einer Löschung schon im Vorfeld zuzustimmen, was man dann als "Schubladenlöschungsbewilligung" bezeichnet.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 873 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 883 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 888 »
Mehrings, Jos: Grundzüge des Wirtschaftsprivatrechts »
Retzner, Kai: 50 Tipps für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung »


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