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Wer über eine Baufinanzierung nachdenkt, hat verschiedene Möglichkeiten. Er kann bei einer Bank ein ganz klassisches Baudarlehen beantragen oder er schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse ab.
Eine Sonderform ist das Konstantdarlehen, das sowohl von Bausparkassen, als auch von Banken angeboten wird.
Was ist ein Konstantdarlehen?
Unter einem Konstantdarlehen verstehen Finanzexperten einen Bausparvertrag, der aber anders strukturiert ist, als bei der klassischen Variante. Die größten Unterschiede liegen in der Rate, welche über den gesamten Zeitraum der Baufinanzierung gezahlt wird sowie in den niedrigen Zinsen, die ebenfalls für die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden.
Es handelt sich eigentlich um zwei miteinander kombinierte Darlehen. Eines davon wird sofort ausgezahlt, das andere als sogenanntes Vorausdarlehen erst deutlich später.
Insgesamt besteht das Konstantdarlehen also aus zwei verschiedenen Darlehensformen mit drei Teilen:
- Annuitätendarlehen (mit normaler Tilgung)
- Bauspardarlehen (mit zu zahlendem Ansparteil und einer Tilgung)
Diese Darlehen sind durch ihre komplexe Struktur und die zwei kombinierten Varianten nich immer ganz transparent. Der Darlehensnehmer sollte deshalb auf die Vertragsdetails achten.
- Wer ein Konstantdarlehen in Anspruch nimmt, darf nicht nur den Effektivzins für das klassische Darlehen im Auge behalten, sondern sollte sich über den Gesamteffektivzinssatz informieren. Er wird meist wesentlich höher angesetzt, was die Kosten in die Höhe treibt.
Vorteile und Nachteile beim Konstantdarlehen
Die großen Vorteile bei diesem Darlehen bestehen beispielsweise in der sehr hohen Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Durch die Festschreibung des Zinssatzes für die Gesamtdauer des Darlehens kann er sich darauf verlassen, dass er durch steigende Zinsen keine höheren Kosten in Kauf nehmen muss.
Allerdings muss der Darlehensnehmer sozusagen als Gegenleistung einen starken Willen besitzen, eine lange Ansparphase zu überstehen, die meist zwischen 12 und 15 Jahren liegt. Ein weiterer Vorteil entsteht für diejenigen, die die Einkommensgrenzen nicht überschreitet. In diesem Fall profitiert man von der Wohnungsbauprämie. Auch ist fast immer die Möglichkeit gegeben, Sondertilgungen vorzunehmen und so die finanzielle Belastung zu reduzieren.
Es gibt allerdings auch Nachteile bei dieser Finanzierungsform. Durch die Kombination von zwei Finanzierungsformen erhöhen sich die anfallenden Verwaltungskosten, weil alles doppelt bearbeitet werden muss. Außerdem kann es passieren, dass das Bauspardarlehen zum anvisierten Termin nicht auszahlungsreif ist. In diesem Fall wäre eine sogenannte Zwischenfinanzierung notwendig.
Rechner für Konstantdarlehen
Die Anbieter dieser Darlehen stellen zwar keine expliziten Rechner für diese Finanzierungsform zur Verfügung, errechnen aber meist auf Anfrage die entsprechenden Konditionen. Wer selbst rechnen möchte, kann einen klassischen Finanzierungsrechner oder Zinsrechner nutzen, um zumindest erste Informationen zu anfallenden Kosten zu erhalten.
Konstantdarlehen vorzeitig ablösen
Man hat prinzipiell die Möglichkeit, ein Konstantdarlehen vorzeitig abzulösen. Dies funktioniert für das gesamte Darlehen ebenso, wie für die beiden Einzeldarlehen, also das Vorausdarlehen und den Bausparvertrag. Allerdings muss man die gesetzlich festgeschriebenen Kündigungsfristen einhalten.
Für Kreditverträge mit langen Laufzeiten gilt, dass sie frühestens nach Ablauf von 10 Jahren und unter Wahrung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden können. Beachtet man diese Fristen nicht, kann es richtig teuer werden, wenn man das Konstantdarlehen vorzeitig ablösen will.
Quellen
Oppel, Kai / Radke, Sven: Immobilienfinanzierung: Neue Kredite, neue Wege »
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobilien- und Baufinanzierung »
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