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Unter Vorfälligkeitszinsen verstehen Finanzexperten eine Entschädigungszahlung des Darlehensnehmer an die Bank für den Fall, dass er die Darlehenssumme vor Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit zurückzahlen möchte.

Diese Zahlung wird deshalb fällig, weil im Darlehensvertrag vor allem folgende Dinge festgeschrieben waren:

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Beide Seiten profitieren also von den im Darlehensvertrag festgeschriebenen Vereinbarungen. Werden diese einseitig durch den Darlehensnehmer dadurch gebrochen, dass er das Darlehen frühzeitig tilgen will, muss er eine Entschädigung in Form von Vorfälligkeitszinsen an die Bank zahlen. Die gesetzlichen Regelungen dazu sind in § 490 Abs. 2 S. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu finden.

Kündigt dagegen die Bank einen Darlehensvertrag, so hat der Darlehensnehmer ein Anrecht auf Schadenersatz.

Wie werden die Vorfälligkeitszinsen berechnet?

Prinzipiell gilt, dass die Vorfälligkeitszinsen umso höher sind, desto größer der Verfall des Zinsniveaus seit Vertragsabschluss ist. Die wichtigsten Faktoren zur Berechnung der Zinsen sind die Höhe der Restschuld, die Restlaufzeit, das aktuell gültige Zinsniveau sowie die Höhe des vertraglich festgehaltenen Zinssatzes.

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.3%0.96%1.39%

Stand: 12.07.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Berechnungsbeispiel Vorfälligkeitszinsen:

Vertragsbeginn01.04.2014
Ende Laufzeit der Zinsbindung31.03.2024
Restschuld90.000,00 €
Datum der Restschuld04.04.2018
Nominalzins (Sollzinssatz)2,5 %
Ratenhöhe800,00 €
Ratenzahlungmonatlich
Termin der Kündigung30.04.2018
Sondertilgung (jährlich)5.000,00 €

Aus den Zahlen ergibt sich ein Zinsverschlechterungsschaden in Höhe von 6.594,28 €, von dem noch die Risikoersparnis, die Verwaltungskostenersparnis sowie das Bearbeitungsentgelt abgezogen werden. Nach Abzug dieser Posten belaufen sich die Vorfälligkeitszinsen noch auf 6.244,78 €.

  • Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen lässt sich durch Sondertilgungen verringern, sofern solche außerordentlichen Tilgungszahlungen im Vertrag festgehalten und durch die Bank genehmigt wurden.

Die Banken können zur Berechnung der Vorfälligkeitszinsen zwischen der Aktiv-Passiv-Methode und der Aktiv-Aktiv-Methode (Wiedervergabe des frühzeitig getilgten Betrages an einen anderen Kreditnehmer) wählen, nutzen aber in vielen Fällen die erstgenannte Methode, bei der sie neben der zu erwartenden Darlehensrendite im Falle der normalen Laufzeit auch die Rendite, die sich erhielte, falls sie das freie Kapital mit derselben Laufzeitlänge in Hypothekenpfandbriefe investiert hätte, berücksichtigen.

Die Verfahren zur Berechnung von Vorfälligkeitszinsen gestalten sich häufig sehr komplex und fehleranfällig, weshalb es sich für den Laien lohnen kann, die Rechnung der Bank von einem Experten prüfen zu lassen.

Vorfälligkeitszinsen umgehen

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie früher zurückzuzahlen, der sollte daran denken, dass er nach 10 Jahren den Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr beenden kann, ohne Vorfälligkeitszinsen zahlen zu müssen. Dies ist in § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.

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Quellen

Außerordentliches Kündigungsrecht nach BGB »
Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach BGB »
Jennißen, Georg / Bartholome, Fridolin: Die Eigentumswohnung: Finanzierung, Erwerb, Nutzung, Verwaltung »
Thiel, Heinrich-Martin: Überschuldung »
Stein, Anette / Schulze, Eike: Immobilien- und Baufinanzierung »


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