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Wer zur Finanzierung eines Bauvorhabens ein Darlehen beantragt, der muss meist die Eintragung einer Grundschuld ins sogenannte Grundbuch als Sicherheitsleistung in Kauf nehmen. Ist das entsprechende Darlehen vollständig getilgt, kann der Darlehensnehmer die Bank bitten, einer Löschungsbewilligung für die Grundschuld zuzustimmen.

Eine der dafür benötigten Unterlagen nennt sich Aufhebungserklärung. Die rechtliche Grundlage für diese Erklärung bildet § 875 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

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Stand: 12.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Was genau ist eine Aufhebungserklärung?

Dieses Dokument wird von der kreditgebenden Bank ausgestellt.
Es beinhaltet den schriftlich festgehaltenen Verzicht auf die Inanspruchnahme aller Rechte, welche eine im Grundbuch vermerkte Grundschuld mit sich bringt. Die Bank muss diesen Verzicht abgeben, damit der Grundstückseigentümer eine sogenannte Löschungsbewilligung beantragen kann. Die Löschung kann beim Grundbuchamt nur beantragt werden, wenn die Aufhebungserklärung vorher notariell beglaubigt wurde.

Um die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch vornehmen zu lassen, werden also benötigt:

  • Aufhebungserklärung (gemäß der gesetzlichen Vorgaben)
  • Löschungsbewilligung der Bank
  • Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks
  • Antrag auf Löschung der Grundschuld

Die Bedeutung der Aufhebungserklärung

Wird eine Grundschuld beim Grundbuchamt eingetragen, könnte man annehmen, dass sie nach der Tilgung der zugrundeliegenden Schuld automatisch wegfällt. Dem ist allerdings nicht so. Der Schuldner muss die Bank um eine entsprechende Löschungsbewilligung bitten.

Verweigert die Bank die Ausstellung der Aufhebungserklärung, kann der Vorgang nicht durch den Notar beglaubigt werden und die Löschung der Grundschuld nicht vorgenommen werden.

Alle notwendigen Unterlagen müssen notariell beglaubigt werden und sind meist in einer einzigen Urkunde zusammengefasst. Der Notar ist es auch, der die Unterlagen anschließend zum Grundbuchamt bringt, damit die Löschung vorgenommen werden kann.

  • Die Besonderheit ist, dass die Grundschuld, die in Grundpfandrecht darstellt, nicht im wörtlichen Sinne aus dem Grundbuch gelöscht werden. Es wird lediglich ein Vermerk über die Löschung hinzugefügt.

Deckungsgleichheit von Aufhebungserklärung und Bewilligung

Damit die Löschung einer Grundschuld rechtskräftig vorgenommen werden kann, müssen die Aufhebungserklärung, die Löschungsbewilligung sowie der Antrag inhaltlich vollkommen deckungsgleich sein und dürfen sich nur auf ein spezielles Grundbuchrecht beziehen.

Das Grundbuchamt prüft, ob diese Voraussetzung wirklich erfüllt ist. Kommt die Behörde zu einem anderen Schluss, wird die Grundschuld vom Grundbuchamt nicht gelöscht. Der Notar kann diese Deckungsgleichheit vor der Beglaubigung und Versendung überprüfen.

Vor- und Nachteile einer Aufhebungserklärung

Normalerweise ist es für einen Immobilieneigentümer gut, wenn sein Besitz nicht mit einem Grundpfandrecht belastet ist. Deshalb neigen viele dazu, nach der Tilgung des zugrundeliegenden Darlehens bei der Bank sofort um eine Aufhebungserklärung und die dazugehörige Bewilligung der Löschung zu bitten.

Allerdings hat es auch Nachteile, eine Löschungsbewilligung inklusive der Aufhebungserklärung von der Bank zu fordern. Denn eine im Grundbuch stehende Grundschuld nicht unbedingt etwas Schlechtes. Da sie sich nicht unmittelbar auf die Darlehensschuld bezieht, kann es sich lohnen, keine Löschung zu verlangen und diese kostenfrei weitere Male als Sicherheit für eventuell benötigte, weitere Darlehen zu nutzen.

  • Kostenfrei ist die erneute Verwendung der Grundschuld deshalb, weil sie ja bereits im Grundbuch eingetragen ist und nicht erneut beim Grundbuchamt eingetragen werden muss.

Selbst, wenn man nicht direkt wieder die Aufnahme eines Darlehens plant, sollte man gut überlegen, ob es nicht sinnvoll ist, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen. Auf diese Weise spart man sich sich den Antrag für die Bewilligung der Bank und diese kann auf die Ausfertigung der Aufhebungserklärung verzichten.

Im Falle eines erneuten Darlehens hat die Aufhebungserklärung der Bank die Funktion, aus einer Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Diese kann beispielsweise bei anstehenden Modernisierungsarbeiten erneut als Sicherheit eingesetzt werden, wenn man etwa eine Bestandsimmobilie gekauft hat und diese sanieren oder modernisieren muss.

Weiterhin entstehen dem Darlehensnehmer durch die Löschung der Grundschuld unnötige Kosten. Zwar darf die Bank als Gläubiger für die Löschungsbewilligung und die Erstellung der Aufhebungserklärung keine Gebühr verlangen, jedoch fallen Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt an. Diese Kosten könnte man sich sparen, wenn man die Grundschuld einfach im Grundbuch belässt.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 875 »
Schellhammer, Kurt: Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen »
Sammet, Steffi / Schwartz, Stefan: Immobilienkauf für Dummies »
Hartenstein, Johannes: Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung »