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Wer sich schon einmal mit einem Bauvorhaben befasst oder eines durchgeführt hat, der weiß um die Komplexität eines solchen Projekts.

Es sind viele Einzelschritte notwendig, um von der ersten Idee bis zum fertiggestellten Haus zu gelangen. Man muss sich um viele bürokratische Dinge wie Genehmigungen und ähnliches kümmern. Außerdem benötigt man finanzielle Mittel, um ein Bauvorhaben umsetzen zu können.

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Stand: 17.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Ein Bauvorhaben planen - die richtige Vorgehensweise

Der allererste Schritt bei der Planung eines Bauvorhabens besteht darin, ein geeignetes Grundstück zu finden. Nur wenn ein solches vorhanden ist, lässt sich ein Bauvorhaben umsetzen.

Bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück sollten man vor allem auf folgende Dinge achten:

  • Größe des Grundstücks (wichtig für die Umsetzung der eigenen Wünsche)
  • Lage des Grundstücks (ländliche Gegend, Stadtrand oder Citylage?)
  • Erschließungsstand (wurden alle Erschließungsarbeiten bereits vorgenommen?)
  • Qualität des Baugrundes (Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt, Gefälle)
  • Vorliegen eventueller Baubeschränkungen (gibt es Bebauungspläne, Baulasten?)
  • Preis des Grundstücks (hängt von den anderen Faktoren ab)

Hat man ein passendes Grundstück gefunden, ist bei einem solchen Projekt die Entscheidung wichtig, wie das ganze Projekt finanziert werden könnte. Man sollte sich Gedanken machen, wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat und wie hoch das Fremdkapital sein müsste, um die Baufinanzierung zu sichern.

Dazu ist es sinnvoll, sich über Angebote verschiedener Banken bezüglich eines Baudarlehens zu informieren. Je mehr Eigenkapital man in ein Bauvorhaben einbringen kann, desto günstiger werden in der Regel die Konditionen für das Baudarlehen ausfallen.

Entwurf des Bauvorhabens

Konnte man die Baufinanzierung auf sichere Beine stellen, gilt es in einem nächsten Schritt, alle wichtigen Genehmigungen für das Bauvorhaben zu besorgen. Dazu setzt man sich am besten mit der zuständigen Baubehörde in Verbindung und klärt, welche Unterlagen man für die Baugenehmigung benötigt. Anschließend muss ein Bauantrag gestellt werden. Hier muss man mitunter Geduld haben, denn solche Baugenehmigungen können einige Zeit in Anspruch nehmen.

Eine wichtige Frage ist auch, ob man das Bauvorhaben selbst umsetzen möchte oder sich Hilfe sucht. Möchte man selbst die Rolle des Bauherren übernehmen, müsste man sich zunächst um einen Architekten kümmern, der das haus nach den eigenen Wünschen entwirft. Auch die Beschaffung des Baumaterials, der Maschinen und der Handwerksfirmen läge in der Verantwortung des Bauherrn.

Wer sich diese Arbeit nicht zutraut, der kann auf einen Bauträger zurückgreifen. Er übernimmt die wichtigsten Aufgaben vom Entwurf des Hauses bis hin zur anschließenden Organisation der gesamten Bauphase und somit für eine zeitliche Entlastung des Bauherrn sorgt.

Notwendige Versicherungen für ein Bauvorhaben

Eine wichtige Aufgabe in dieser frühen Phase ist auch der Abschluss aller wichtigen und notwendigen Versicherungen:

Die Absicherung mittels der genannten Versicherungen ist wichtig, denn bei eventuellen, fahrlässig oder gar mutwillig verursachten Personen- oder Sachschäden können leicht hohe Forderungen auf den Bauherrn zukommen, die er ohne die in den Versicherungsverträgen festgelegten Versicherungssummen gar nicht aufbringen könnte.

Was ist ein verfahrensfreies Bauvorhaben?

Der Gesetzgeber wollte den bürokratischen Aufwand für Bauprojekte reduzieren und hat deshalb ein sogenanntes "verfahrensfreies Bauvorhaben" geschafft. Das sind Bauprojekte, für die der Bauherr keine Baugenehmigung benötigt.

Die Verfahrensfreiheit gilt unter anderem für folgende Bauwerke:

  • Gebäude bis zu einer maximalen Kubikmeterzahl von 75
  • Garagen mit Flächen von maximal 50 Quadratmeter
  • Mauern und Einfriedungen um Grundstücke
  • Überdachungen für Terrassen mit maximal 30 Quadratmeter und einer Tiefe von höchstens 3 Meter
  • Gewächshäuser
  • Brunnen und Wasserbecken
  • Abgasanlagen
  • Gebäudeausrüstungen technischer Art
  • Zu bedenken gilt, dass verfahrensfrei nicht identisch ist mit rechtsfrei. Zwar prüft die Baubehörde verfahrensfreie Baumaßnahmen nicht, aber der Bauherr ist natürlich zur Einhaltung der geltenden Vorschriften gemäß dem Baurecht verpflichtet. Handelt er dem Baurecht zuwider, kann dies Strafen bis hin zu einer sogenannten Rückbauverfügung nach sich ziehen.

Einspruch gegen Bauvorhaben

Prinzipiell haben Grundstückseigentümer das Recht, gegen ein geplantes Bauvorhaben Einspruch einzulegen. Dazu ist es allerdings notwendig, dass er eine empfindliche Beeinträchtigung seines eigenen Grundstücks nachweisen kann.

Will man einen Einspruch einlegen, dass muss eine sogenannte "hinreichend enge räumliche Beziehung" zum Bauprojekt vorhanden sein. Das eigene Grundstück kann also nur dann durch ein Bauvorhaben in Mitleidenschaft gezogen werden, wenn es sich dicht genug am zu bebauenden Grundstück befindet.

Was kostet mein Bauvorhaben?

Die Kosten für ein Bauvorhaben hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab und lassen sich nicht pauschal beziffern.

Die Höhe der Gesamtbaukosten setzt sich meist aus folgenden Kostenpunkten zusammen:

  • Grundstückspreis (je besser die läge, desto höher der Quadratmeterpreis)
  • Baukosten (Rohbau, Innenausbau)
  • Baunebenkosten (Gebühren, Maklerhonorar, Versicherungen, Erschließung)
  • Kosten (Keller, Außenanlagen, Garage)
  • Darlehenskosten (Zinsen, Gebühren)

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Gesamtkosten für ein Bauvorhaben steigen, je besser die Lage des Grundstücks, je größer die Quadratmeterzahl des Gebäudes, je hochwertiger die Baumaterialien und je hochwertiger die Ausstattung ist.


Quellen

Kränzter, Karl Richard: Preisindex und Baukosten im Wohnungsbau »
Quapp, Ulrike: Öffentliches Baurecht von A - Z »