Die Belastungsvollmacht beim Immobilienkaufvertrag

Unter einer Belastungsvollmacht versteht man, ein notariell zu beurkundendes Dokument. Sie hat ihren Ursprung im Hypotheken- bzw. Grundbuchrecht und dient beim Kauf von Immobilien als Hilfsmittel.

Meistens können Käufer eine Immobilie nicht vollständig und auf einmal ausschließlich mit den eigenen Mitteln finanzieren. Vielmehr bedarf es ein Darlehen einer Bank.

Da die Bank Sicherheiten verlangt, kann der Verkäufer im Voraus beim Abschluss eines Kaufvertrags gem. § 433 BGB den Käufer des Grundstücks bzw. der Immobilie ermächtigen, das zukünftige Eigentum von der Bank beleihen zu lassen.

Der Verkäufer einer Immobilie bleibt so lange ihr Eigentümer, wie er im Grundbuch eingetragen ist. An den Eigentumsverhältnissen einer Immobilie ändert ein beurkundeter Immobilienkaufvertrag also nichts.

Die Änderung des Grundbuchs erfolgt in der Regel erst nach Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer einer Immobilie möchte aber schon vor dessen Abschluss sicher sein, dass der Käufer die Immobilie auch finanzieren kann. Hier besteht das Problem, für das die Belastungsvollmacht eine Lösung bietet.

Sowohl für Käufer als auch für Verkäufer bergen Belastungsvollmachten ein gewisses Risiko. Die Immobilie befindet sich zum Zeitpunkt ihrer Belastung noch im Eigentum des Verkäufers. Damit haftet dieser im Falle einer Zwangsvollstreckung. Sollte es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen, besteht die Belastung der Immobilie weiterhin, bis der Käufer für ihre Löschung sorgt.

Um den Verkäufer vor diesen Risiken abzusichern, wird in der Regel die Auszahlung des Kaufvertrages auf ein Notaranderkonto vereinbart, erst nach der Auszahlung veranlasst der Notar die Grundbuchänderung. Der Käufer tritt seinen Auszahlungsanspruch gegenüber dem Kreditgeber an den Verkäufer ab. Außerdem verpflichtet sich der Käufer, im Falle einer Rückabwicklung, die Grundschuld unverzüglich löschen zu lassen.

Auch für den Käufer stellt diese Praxis im Falle einer Rückabwicklung ein Risiko dar. Er sollte bei der Ausarbeitung des Kaufvertrages darauf achten, dass der Käufer den Kaufpreis erst ausgezahlt bekommt, wenn der Kauf abgewickelt ist. Ansonsten kann der Käufer Probleme bekommen, den vereinbarten Kaufpreis zurück zu erhalten.

Da auf beiden Seiten Risiken bestehen, stellt sich die Frage, wie eine Minimierung des Risikos möglich ist.

Im Grundbuchrecht gibt es aus diesem Grund diverse Sicherungsmaßnahmen wie zum Beispiel:

• die Einschränkung der Belastungsvollmacht, dass diese nur vor dem gleichen Notar gebraucht werden darf, der auch mit der Abwicklung des Kaufvertrags betraut ist
• die Verpflichtung des Käufers im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrags, die Grundschuld unverzüglich zu löschen
• die Verpflichtung des Käufers, den Verkäufer von allen Kosten der Bestellung der Grundschuld freizustellen
• die Abtretung des Auszahlungsanspruchs gegenüber der Bank an den Verkäufer