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Eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten, ist immer ein aufwändiges Geschäft. Letztlich geht man mit Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrages eine rechtsverbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer oder Vermieter ein.

Die Rechtsgrundlage für Mietverträge bildet der § 535 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), für Kaufverträge ist der § 433 BGB grundlegend.

Zudem kommen beim Kauf einer Wohnung die Vorschriften aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung.

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Stand: 11.12.2018 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Eine Wohnung mieten

Möchte man Wohnraum mieten, dann muss dies über einen Mietvertrag geschehen. Diesen schließt man mit dem Vermieter oder dem bestellten Verwalter der Wohnung. Ob man als Mieter infrage kommt, versucht der Vermieter anhand verschiedener Informationen von Seiten des Mietinteressenten festzustellen.

Aus diesem Grund muss der Interessent meist folgende Unterlagen einreichen:

  • Einkommensnachweise (meist der letzten 3 Monate)
  • Selbstauskunft (Schufa-Auskunft)
  • Mietzahlungsbestätigung (ausgestellt vom bisherigen Vermieter)
  • Bürgschaft (im Fall von nicht ausreichendem Einkommen)

Der Vermieter wird sich normalerweise den Interessenten aussuchen, der das höchste Einkommen vorweisen kann. Allerdings spielt häufig auch die zwischen den beiden Parteien herrschende "Chemie" eine Rolle.

  • Als neuer Mieter muss man fast immer eine Kaution hinterlegen. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, falls nach dem Auszug vom Mieter verschuldete Schäden repariert oder ausstehende Zahlungen beglichen werden müssen.

Nach geltendem Recht darf die Kautionssumme maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Der Vermieter muss das Geld in einer geeigneten, zinsbringenden Form anlegen. Einfach ausgeben darf er es nicht.

Die Wohnungsgeberbestätigung beim Mieten einer Wohnung

Unter einer Wohnungsgeberbestätigung versteht man ein Schriftstück, mit dem der Vermieter dem neuen Mieter den Einzug in die Wohnung bestätigt. Diese Bestätigung wird häufig auch Vermietermeldebescheinigung, Vermieterbescheinigung oder Wohnungsgeberbescheinigung genannt.

Der Mieter muss sie bei seiner Anmeldung bei der Meldebehörde vorlegen. Eine solche Wohnungsgeberbestätigung kann man sich aus dem Internet herunterladen, dort stehen zahlreiche Musterschreiben zur Verfügung.

Seit dem Jahr 2015 sind Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, ihren Mietern eine solche Bestätigung auszustellen, damit diese sich innerhalb der gesetzlichen Frist von 2 Wochen beider zuständigen Behörde anmelden können.

Wohnung kündigen

Eine gemietete Wohnung kann man als Mieter prinzipiell immer kündigen. Dabei sind aber die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen einzuhalten. Normalerweise beträgt die Kündigungsfrist für eine Wohnung 3 Monate.

Eine Kündigung durch den Vermieter ist dagegen wesentlich komplizierter, da der Mieter einen besonderen Schutz durch den Gesetzgeber genießt.

Der Vermieter kann eine von ihm vermietete Wohnung beispielsweise bei sogenanntem Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall aber nachweisen, dass ein solcher Bedarf tatsächlich besteht.

Eine Wohnung kaufen

In einer Eigentumswohnung zu leben, ist für viele ein Traum. Der Kauf einer solchen Wohnung muss solide finanziert sein, zumeist dient dafür ein Bankdarlehen. Wer eine Wohnung erwerben möchte, der sollte sich zunächst nach einem geeigneten Objekt umschauen. Es lohnt sich immer die Preise zu vergleichen.

Ist eine passende Wohnung gefunden, gilt es, mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten und Verhandlungen aufzunehmen. Wurde bei diesen Einigkeit erzielt, kann der Kaufvertrag aufgesetzt, unterzeichnet und notariell beurkundet werden. Dieser Vorgang ist nach deutschem Recht zwingend.

Ein solcher Kaufvertrag sollte die wichtigsten Informationen bezüglich des Wohnungskaufes enthalten. Dazu zählen die folgenden Daten und Zahlen:

  • Angaben zu Käufer und Verkäufer
  • Angaben zum Gegenstand des Kaufes
  • Anschrift und Lage des Objekts
  • Nennung des Grundbuchbezirks, Wohnungs- oder Grundbuchblatt-Nummer
  • Angaben zum Eigentümer des Grundes
  • Nennung eventuell vorhandener Grundschulden oder Grundpfandrechte
  • Kaufpreis
  • Zahlungstermin, Art der Auszahlung
  • Absprachen zu Regelungen bezüglich eines Zahlungsverzugs (Angaben zur Zinsenregelung)
  • Unterschriften der beteiligten Parteien

Zudem beinhaltet der Kaufvertrag den Termin der Übergabe und des damit verbundenen wirtschaftlichen Übergangs sowie Angaben zur Ausstattung, Regelungen zu eventuellen Gewährleistungen und Zusatzvereinbarungen, falls solche getroffen wurden.

Es kann beim Kauf von Wohneigentum eine gewisse Zeit zwischen dem wirtschaftlichen Besitzübergang (er erfolgt bei der Übergabe des Objektes) und der Eigentumsübertragung (diese wird mit dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch vollzogen) vergehen. Bereits ab dem Augenblick des Besitzübergangs hat der Käufer sämtlich Nutzungsrechte und Pflichten eines Eigentümers.

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Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 433 »
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) »
Heinrich, Gabriele / Haakshorst, Harald / Hennig, Katja: Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf »